学区房案例解析

A女士在一家相对稳定的企业工作了几年，马上就要升级为中层管理，税后收入1W左右，新近从家里继承了一笔财产。

她工作、生活相对单调，多以存款及少量理财基金存着。她找到融易拍是希望能协助她购买一套房，当她的小孩长大、想出国游学或想创业的时候，这套房就是她的资本。

经融易拍了解，A女士的购房目的，非常直接，就是投资，她的这个“投资”里还涵有“学位”的需求。

投资周期有多长？她的小孩马上要上小学了，大概要十年后才可能会置换掉那套房，周期可暂定为十年。

当时，融易拍给到A女士的购房建议为：最好选小二房，面积在50-80平，福田区或者南山区；考虑到她工作稳定、较为保守，手上的启动资金大部分为继承所得，为90%至100%（当首付不足时，可少量贷款），月供占收入比为30%—50%。

让我们来拆解、解析一下这个案子。

为何会有那个购房建议？那个建议也是经过多轮磋商、参比之后才定下的。

试想一下，一个每天工作10个小时的人（大概是北京的常态），每天工作10个小时，每个月的房租或者是按揭占到他薪资的40%左右，他还有父母要养、还有妻子要养，他每天在通勤的路上，在地铁上、在公交车上…

大家想想看，“教育”给这个人到底提供了什么？

所以，“教育”、“学位”属实很重要。

为何选择南山或者福田？无非就是这两个片区名校林立。

插播一下关于这两个片区的某些名校——

(福田)深圳实验学校中学部、深圳明德实验学校、深圳高级中学（集团）南校区等，均为福田区的“金字招牌”，每年有大量学生考进深圳四大、八大。

2020年福田新改扩建19所中小学，新增学位超2万座；新增11所幼儿园、2970座学位；

2021年，福田新增3所幼儿园、新增学位990座；新改扩建景龙小学、侨安小学等11所公办中小学校，新增学位6300座。

红岭教育集团、荔园教育集团、区实验教育集团协同发展；侨外是福田重点培养学校，成绩和口碑还不错；

明德实验学校香蜜校区，属于区属顶级，从中考成绩来说，已经挤进全市四强，随着人数规模逐渐增加，若能继续保持成绩，市场认可度会更高。

以深高南学区为例，学区划分范围为滨河大道以北-香蜜湖路以西-侨香路至北环大道以南-广深高速以东。

学校对应的学位房较多，如香格丽苑、香珠花园、竹园小区、香山美树等小区。

这个片区的学位房价格在12万/㎡—20万/㎡，总价400万—2000万的房源都有。

在二手房指导价新政出来之前，平均每个月能成交一套学位房。许多购房者到那买房都是一次性付款。

指导价出来后，二手房成交量有所回落，购房者转战打新了。

后来，业主们习惯了指导价，只要到合适的价格就卖；不到价格，不卖也没关系。除非有些业主资金链断裂，可能会低价抛售，但也不一定按指导价卖。

值得留意的是，对于竹园小区这个盘，有些购房者不仅看中学位(深高南的学位)，还有就是买来投资，搏拆迁。

竹园小区以后会有拆迁，开发商是卓越，现在签约率已经达到90%多了。

竹园小区是90年代建成的，楼龄已经超20年，楼栋的外立面已较为陈旧。小区内烟火气息浓厚，有干洗店、小吃店等基本生活配套。

竹园小区内，有很多20多㎡的单间，它们分布在光线较暗的过道两边，一层楼大概有20几户；这些单间面积小，价格却极高。

一套21.5㎡的单间，业主报价560万，均价约26万/㎡；据贝壳找房数据，该套房源参考价是267万，参考价比业主报价少了293万，几乎是“打了五折”。

(南山)南二外海德初中部、南山实验麒麟初中部、南外高新中学部、南外文华初中部、南山实验南海中学以及育才二中，属于南山区属顶级学校的代表。

南外高新中学初中部学区内的业主，整体心态稳定，继续保持强势。

在疫情期间，该片区内的学位房是最抗跌的，也是对涨价最敏感的。当时楼市处在冰封的状态下，仅仅出现部分楼盘的微跌，基本都控制在5%以内，同时涨价的楼盘依旧占据主导地位。

当疫情缓和后，该片区的市场完全回暖，甚至有些燥热。

除了珑御府出现微跌外，其余楼盘全部出现均价上涨的表现；上涨的楼盘里面，超过一半的楼盘涨幅都在9%以上，有的甚至高达21%。

整个学区内楼盘的中位数均价为15.27万/㎡，也是南山区学位房整体价格里，最高的一个学区。

当然，并非生源好就一定能考出好成绩，拥有类似生源的深高北和龙华实验（水榭56和水榭123），2019年的中考成绩差异就很大。

那么，有哪些买房的理由，才可以真正“支撑”起购房这个行为？

按刚需买房的紧迫性，一般有几种：

(必须买的婚房) 丈母娘或者未婚妻，已经明确告知没房就不嫁女，那么，哪怕明天房价就要崩盘，也必须要去买。赚多少赔多少，都是次要的，但没了另一半，就没了人生的意义。如果不买房，双方父母就会反对婚姻，而又无法说服，纵使有千百个不愿意，也只能选择购房。

(应当买的改善房，A女士的案子属于这一型) 位置上，从郊区到中心，从公交车旁到地铁站旁，总之要考虑“地段王”；户型上，从大开间到小两居，从小两居到大三居。

这是可以提升自己及家庭成员生活品质的选择，有能力去购买，就应当购买。在紧迫度上，由于有了更好、没有也能将就，所以相对前者，要弱一些。

这个时候，考虑是否买房，也应当相对谨慎一些。但只要不是明天就房产崩盘，这样的房产都可以去买入的。

(理性购买的投资房) 房东太折磨人，年年涨房租，桌子掉了个漆都让我买新的，真想自己买套房，翻身农民把歌唱。

在没什么好的理财渠道的情形下，我国楼市这么保值，不如买它一套，赔了就当自住，赚了就是额外福利。

原本找一个好房东或者长租公司就能解决的事情，偏偏选择花大钱买房的方式；原本不想买房，但不管是身边的亲朋好友，还是在网上，都在讨论买房，于是也想加入买房大军。如此随波逐流的人，在年轻人中不算少数。

买房有风险，对于这种“跟风式”的投资，一定要让自己冷静下来，并放慢决策速度，好好问问自己，是否真的非买不可？是否真的准备好了？

对于不同的人，以上各项的优先级会存在一定变化。若你有个开明的丈母娘或支持自己的未婚妻，就大可以不买房而用首付款去投资。

若你把留在深圳作为一生奋斗的目标，认为拿不到深圳的“入场券”，就认为整个人生白活了，那么户口房，便是非买不可了。

此外还要留神的是，我们不要误将“自住”作“投资”，或者错把“可以”当“必须”。

(感谢阅读，敬请指正)