买保障房“破限购”风险分析

引语：保障便为今日计，功名留与百年看。

但闻白纸租都放，不饮黄花酒亦欢。

买保障房就是“买保障房”，怎么会与“破限购”扯上关系？

而“破限购”的方式，一般有“离婚、代持、开公司”等，关于其风险分析，可戳融易拍往期文章了解更多。

即使想“破限购”，也要跟着政策走，这是常识，很重要，如水、如空气般重要——不要轻信售楼处、中介口中任何形式“破限购”的方法，除了售楼处、中介之前的预审核，房管局在备案之前也会再度审核购房者的购房资格，一经查出材料造假或者资格伪造，都不会予以合同备案，购房者一定不要存侥幸心理。

对于“保障房”“安居房”“经适房”等住房类型的理解，也只能跟着政策走，因为是政府主导的。

比如深圳的保障房和安居房，其最大的区别是性质不同，保障房是政府为中低收入人群提供的一种保障性住房，产权归政府所有，个人不能私自买卖和转让。

而安居房是国家安排贷款，地方自筹资金的一种非盈利性住房，销售价格低于成本，主要面向4平米以下的特困家庭。

保障房的范围较广，包括公租房、廉租房、经适房和政策性住房，是由政府统一规划、统筹，提供给特定人群使用，并且对该住房的建筑标准、销售价格或租金给予限定，起到保障的作用，不可以上市交易。

政府对保障性住房的买卖有着严格的要求，规定保障性住房不满5年不能上市交易，购房人因特殊原因需要转让的，由市房管局(住宅办)按原价格或折旧等因素进行回购。

购买保障性住房满5年之后，购房人可以按原购房价格或当前上市交易指导价格差价的60%向政府交纳土地收益等相关价款，市房管局(住宅办)可优先回购。

保障房禁止上市交易的时间，是从不动产登记簿上登记之日起计算。

深圳安居房签订买卖合同10年后，房屋产权所有人可根据有关政策规定，申请取得完全产权，取得完全产权就可以卖，深圳安居房10年内必须卖给政府。

自购买合同签订之日至申请回购之日不超过10年（含10年）的，回购价格为原合同购房价；

超过10年的，回购价格的计算公式为：回购价格＝原购房价×［1－1．4％×（购房协议签订之日至申请回购之日的年限－10年）］。

即是说，在10年内，购买安居型商品房将不能上市交易，如果要出售，只能由政府按照原价回购等方式。

至于经济适用房(经适房)，可分为一类经济适用房和二类经济适用房。

一类经济适用房具有严格的申购条件，申购人需符合条件才能申购，此外也有部分拆迁户依据拆迁的优惠政策，取得一类经济适用房名额。此类经济适用房未满五年不得上市交易，已满五年的补交土地出让金变为商品房后，可以上市交易。

二类经济适用房主要是指房改房、集资建房和因为拆迁安置的经济适用房等，房产证上多盖有长条章，注明“按经济适用房管理”字样，此类房屋不受五年不得转让的限制。

经适房是一种特殊类型的住宅，通常由政府根据国家政策和法律法规的规定进行规划和统筹，并提供给特定人群使用的房屋。这类房屋的建造标准和销售价格或租金标准是有限制的，发挥社会保障作用的住房不能交易。

购买经济适用住房不满五年的，不得直接上市交易。购买人因特殊原因确需转让保障性商品房的，市房管局应当按原价回购，并考虑折旧、价格水平等因素。

如果已购买经济适用住房五年，购买者上市转让经济适用住房，应向政府支付原购买价格与当时相应地段经济适用住房上市交易指导价差价的60％，市房管局可优先回购。

限制上市交易的时间自房地产登记簿记载的权属登记之日起计算。

关于“申请、申购深圳安居型商品房、经济适用住房的基本条件”，很容易就能搜寻得见，不再赘述。值得留意的是，那些“条件”，也是处于动态变化中。按深圳如今的发展速度，每隔三、两年，可能就更替一个“时代”，那些条件也可能随着时代而更迭。

保障房的需求是一个动态变化的过程，在经济发展的不同阶段往往体现出不同的层次，需求呈现梯度变化趋势，如何评估不同阶段的具体需求结构，并以合适的方式进行提供，始终是在探索中未能有效解决的一个问题。

政府作为保障房建设的主体，始终面临着提供住房保障福利与财政收支压力之间的困境，这导致在保障房的提供过程中不得不思索如何引入市场资金参与，而这本身是政府责任的社会化。

因此，如果不能探索出一条可持续的建设与运营模式，那么保障房建设难以保持一贯性，可能出现市场机制供给不足，政府机制需求过度的局面。界定政府与市场之间的界限，是一个核心问题。

深圳正在大刀阔斧地建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系——到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。即是说，新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%，市场商品住房将占住房供应总量的40%左右。

这个体系，基本就把“住房问题”和“房价问题”切割开来了，所以我们才会看到，政府二手房指导价的出台、实施，能这么顺遂。

这个被称为“二次房改”的体系中，人才住房面向符合条件的各类人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平米为主，租售价为市场价的60%左右；

安居型商品房则面向符合收入财产限额标准等条件的深圳户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平米为主，租售价为市场价的50%左右；

公共租赁住房建筑面积以30至60平米为主，租金为市场价的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

对出售的人才住房和安居型商品房，实行一定年限内的封闭流转与产权限制，购房人自购房之日起累计在深缴交社保15年，或者年满60周岁且购房满十年，符合条件的可以申请取得完全产权，并按一定比例缴交增值收益；购房人自签订买卖合同之日起满三年至取得完全产权前，需要转让的，可以转让给符合条件的人才。

封闭流转期间，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，可面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。

深圳对高层次人才实行更加优惠的政策，符合条件的高层次人才可以申请在一定年限内免租入住相应面积标准的住房；在深全职工作满5年以上、符合条件的可以按优惠政策购买人才住房或者申请获赠住房产权。

我们可以看到，这是深圳为降低“由于高房价带来的焦虑，增加居民幸福感”的一个举措，增加城市吸引力。刚毕业来深打拼的学子，也不会因为高房价、高租金而被挤出城市。

对于政策本身来说，保障房和安居房都应该纳入保障房体系，是业内的共识。模糊地带在于：人才房是否应该纳入保障房体系？

人才应该是由市场认定，而不是政府认定，人才往往更有能力靠自身买到房。再说，住人才房的是人才，住商品房的不是人才？

(感谢阅读，敬请指正)