法拍房之小产权房

引语：不仅历史的传承物和自然的生活秩序构成了我们生活于其中的世界的统一，——而且我们怎样彼此经验的方式，我们怎样经验历史传承物的方式，我们怎样经验我们存在和世界的自然给予性的方式，也构成了一个真正的诠释的宇宙，在此宇宙中我们不像是被封闭在无法跨越的栅栏中，而是开放地面对这个宇宙。

去年年底，“深圳经济特区不动产登记条例(征求意见稿)”发布，衔接更新条例(“深圳经济特区城市更新条例”于2021年3月实施)，细化搬迁补偿协议预告登记制度。

“城市更新条例”规定了搬迁补偿协议可设立预告登记，并向不动产登记机构申请登记。

预告登记有效期内，未经预告登记权利人一致同意，不动产登记机构不受理被搬迁房屋的不动产转移、抵押或者变更等登记业务。

以预告登记的方式限制了已经签订了搬迁补偿协议城市更新项目不能转移、抵押或者变更，从而避免一房二买，扰乱更新市场秩序。

“不动产登记条例”将搬迁补偿协议进行预告登记的程序进一步细化，并明确除更新外，土地整备、旧住宅区改造等项目签订的搬迁补偿协议也可以办理预告登记。

其中，与“小产权”关系重大的点为：

第十四条【文件记载】第(四)点，

城市更新项目实施主体确认后，城市更新部门要求暂停办理涉及城市更新项目不动产登记的，——不动产登记机构应当根据已经发生法律效力的文件或者土地权属来源文件等，将有关不动产权利的限制、提示事项记载于不动产登记簿；

第二十五条【单方申请】第(十)点，

城市更新搬迁补偿协议签订后，物业权利人未按约定与市场主体共同申请被搬迁房屋相关预告登记的，市场主体申请被搬迁房屋相关预告登记；

从这几点可看出，就是要逐步锁定、限制旧改拆迁房的炒作，降低城更的成本和复杂性。

只要城更开发商与小产权房业主签订了明确的补偿协议(通常按比例赔商品房)后，可单方面申请冻结该回迁小产权房的交易，在程序上加快了项目的推进，表现在——城更区域内“小产权的流动性”被“截流”了；为的是避免拆迁类小产权价格被哄抬，也避免增加更新成本、难度、时间周期等。

深圳小产权房确权，或许是大势所趋，小产权普遍想要正名、名份；但，并不容易，比如私权、公权之间的平衡，需多方博弈与协调——深圳小产权若转正、可自由流通，可能会冲击现行土地拍卖和商品房市场的秩序与稳定…

小产权房转正，最重要的门槛可能是补缴地价和税费，那么费用怎么算？能不能达到相关部门所要求的消防和结构安全，或会增加多少成本？这些都还没确定…

一步到位去锁定、限制所有小产权的民间流通，并不现实，

主要还是先遏制过热的拆回迁房炒作，降低旧改成本、难度，提升城更的速度、效率。

过去，“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑”，只有“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执”。

司法实践中，一致认为这个“收件回执”的性质仅是“一纸收据”，不能证明权属关系，甚至不能证明持有人与“历史违建”的建造、占有关系。

“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执”只是一种证明收到申请人递交“农村城市化历史遗留违法建筑普查申报材料”的方式(意味着只是受理了而已)，并非对涉案建筑所有权、使用权等进行确权，对持有人的权利义务不产生实际影响。

“收件回执”不但无法证明“历史违建”的合法性，恰恰相反，可以证明在未经行政处理、依法确权之前，其实质还是违法建筑，租赁合同统统无效。

诸如此类涉案房产，如没有取得产权登记，亦无合法报建手续，在其进行历史遗留违法建筑申报后，如尚未经行政处理完毕，亦未取得临时使用许可证明，仍为违法建筑。于是，涉案的“房屋租赁合同”或者“租赁厂房合同”及相关的“补充协议书”等，均为无效合同。

举证关键在于“延伸举证”：“收件回执”里面的申报材料才是权属证明资料，当事人举证不应止于“收件回执”，而应对其背后的申报材料及其形成过程进行搜集举证。

根据“物权法”相关规定，物权可以因合法建造的事实行为设立，故建造人应当保留建造资料（如施工合同、工程款支付证明等），并在诉讼过程中举证；购买人购买时应要求出卖人将该建造资料一并提供，并完善转让协议，一旦涉诉，一并举证。

“收件回执”本身在诉讼过程中虽然没有太大的证明作用，但因其背后的“形成原因证据”在确权处理、旧改拆赔方面具有推定权利人身份的重要作用，一旦发放对象错误，要尽量予以纠正。

“城更”已经是深圳破解发展空间不足的主要路径。

针对各类登记历史遗留问题，分门别类、区分历史情况，“深圳经济特区不动产登记条例”配套衔接登记历史遗留专门规定，体系性解决登记历史遗留问题。

会不会形成其他个别的、新的历史遗留？暂不得而知…

比如小产权的确权登记，是自愿申请原则，还是强制执行？表述仍比较模糊；

第十六条【登簿发证】不动产登记机构将不动产权利记载于不动产登记簿后，依法颁发不动产登记证书。此处，尚不明确颁发什么类型的不动产权证，是可流转且依法纳税的红本，还是不可流转的绿本？

…

“不动产登记条例”明确：

因历史原因，土地权属来源证明材料不齐全、无法补办竣工验收证明文件的处理程序；

对于历史遗留房屋登记内容，明确可缺省登记非必要事项；

在未办理建设用地及房屋所有权首次登记的情况下，明确补办首次登记等交叉办证处理原则。

因土地管理制度变化或者原始资料缺失、原建设单位灭失等历史原因，土地权属来源资料、竣工验收证明文件等登记前置材料不齐全的，可在权属清晰的情况下，完善相关手续。

考虑到历史遗留违法建筑可能无法记载建筑物分摊建筑物面积，重新测绘重新分摊建筑面积，可能会影响已经颁发的不动产证的合法物权，那么——

在处理不动产登记历史遗留问题过程中，可结合实际情况对登记簿的非必要事项进行缺省记载；在办理建筑物区分所有权登记的，不动产登记簿可以仅记载专有建筑面积，不记载分摊建筑面积。

已经按照历史规定在未办理建设用地及房屋所有权首次登记的情况下，已为部分房屋办理分户登记或者转移登记的（交叉办证），能补办首次登记的，应办理首次登记；

确实无法补办首次登记的，可突破连续登记原则，在权属清晰的前提下，不补办首次登记，继续为同宗地内其他房屋按照原规定继续办理不动产手续，但新办理的物权不得损害已经设立的物权。

(感谢阅读，敬请指正)