不要“妖魔化”法拍房

引语：初闻征雁已无蝉，百尺楼台水接天。

法拍房是正常的市场现象，请不要“妖魔化”法拍房。

近几年来，都是法拍房大年，2022也不例外。

某宝法拍平台数据显示，郑州3月份的法拍房数量达到5.13万套；此前的半年，这个数目表现为2.7万。

5.13万套法拍房，很可能意味着5.13万个破碎家庭！5.13万个法拍故事！5.13万个项目！5.13万个商机！

涉及5.13万个创业者、个体工商户、上班族，外卖小哥…

不少家庭，房产作为资产底仓，都是财富的大头。

房产，依然是为数不多的银行认肯的资产。除了买房时的银行按揭外，遇到家庭资金紧缺时，大家首先想到的，多是将房子抵押。

一旦资金链断裂，或收入下降、失业等，没有及时还款，那些被抵押的房子就可能变成法拍房。

受疫情影响，医药圈“破产潮”的说法也一直在传，近几年破产的药企确实不少；最近互联网公司也还在裁员，不管学历、履历如何，都有可能被裁；且，股市突然又继续在大跌…

据有关数据：疫情已导致近8亿人负债，今年将有2.07亿人失业；今年1100万应届大学生已经落实单位的比例，暂时在23%左右。

不管现在从事什么职业，都应珍惜、加倍努力；不论在哪个岗位，都应全力以赴！

法拍房的来源，除了经济纠纷、抵押贷款、民间借贷、金融诈骗、刑事犯罪、无主房产、或买卖双方交易出现问题以外，法拍房多了一个重要来源：疫情。

疫情宅家，失业又没钱，疫情后更内卷。

内卷，简单讲就是低水平的复杂，无意义的竞争。

产生内卷的核心原因有：一是很多人还没有摆脱对组织安全感的追求；一是工具人越来越多了。

内卷之所以会发生，就是之前用不着竞争就能获得的东西，反而有太多人去竞争了。

想想我们父辈那一代，每天工作8小时，就能生活无虑，该买房买了，该把我们养大，把我们养大了。怎么到了我们这一代，每天“996”，仍然还不起房贷，养不起孩子？

难道是我们的劳动价值降低了？难道物价已经高到这个程度了？还是我们干事业不如老一辈人认真、努力？

30年前，你可以在一个单位里干一辈子；

20年前，你可以考一个公务员干一辈子；

10年前，你可以考一个研究生，吃一辈子红利

…

但现在，不行了。

为什么？

因为企业的命越来越短，而你的命越来越长。你想在一家企业干一辈子，怎么可能？

一旦失业，你抵押在银行的房产，就可能被拿来拍卖…

疫情，让互联网与供应链密切接合，有人从中开启了创业，大胆地开了淘宝品牌店。

朱博士就是一个例子：毕业后，他到某机构面试，第一个问题就是“你都读到博士了，还需要出来求职吗？”

朱博士吃了“闭门羹”，家里还有老人常年卧病，哪怕创业也要试试，开了个淘宝服装店…

今年3月，疫情肆虐。疫情让电商如履薄冰。

疫情若是爆发在冬天，一堆高价的冬衣库存直接就把生意压垮了；

疫情若是爆发在年后，直接切断了供应链生产的时间，没有货可卖；

疫情若是爆发在3月初，就错过了三八妇女节，错失一次回款机会

…

疫情严重以后，朱博的销售链条几近断裂了。

3月底，朱博整理了该月销售总结：

顾客没封，工厂封了，损失n万；

工厂解封，仓库封了，损失n万；

仓库解封，物流停了，损失n万；

物流开了，顾客封了，损失n万

…

网店老板朱博走运乎？不走运乎？他不是没有流量，也不是没人买，硬生生地就是“货发不出来”！整个销售链条被切割得不连贯了！

货没法上路的每一秒，人民币燃烧的声响都在他耳际回荡…

朱博不晓得还能不能继续创业，也不知道抵押的房子还能不能返还给他…

作为一名房产领域的创作者，经常会被问到，投资什么好？

——不知道，真的不知道，要不然早就发财了嘛。

但可以明确的是，在购买法拍房的时候，宁愿让货币被通货膨胀蚕食，也不要购买有泡沫的资产。

房地产租赁的存在，是一个全球性的均衡现象，租金房价比与贷款利率的比较，是判断楼市是否存在泡沫的基本标准。

泡沫的评估并不难，简单讲，泡沫就是价格超出商品价值的部分。

但，房地产不是商品而是资产。

这两者的区别在于，资产能够带来多年的收益而商品只能带来一次性收益。

如似馒头这样的商品，一口就吃掉了，未来收益就没有了。

而房地产，如果是自用，那么能够节约我们未来每年的租金支出，节约的租金支出不也是收益吗？如果是投资，那么每年都将给我们带来租金收益。

换言之，无论是自用房产还是投资性房产，租金收益就是投资收益，而房价就是投资额。

评估房地产市场是否存在泡沫的基本方法，就是比较房地产的租金房价比，即年租金除以房价。

为了更好理解这一点，不妨分三个步骤来看一个的例子。

一是买房出租，属于房地产租赁业，在全球都存在，这是一个毋庸置疑的事实。大家称之为均衡，即房地产租赁的存在是一个均衡现象。

房地产租赁业存在的前提是什么？

二是我们不妨假设某科置业按8％的年利率借入100万买一套住房用于出租，那么其每年租金收益至少大于8万，某科置业才能活下去。

这就意味着一个均衡的房地产市场，应该成立：租金房价比大于等于贷款利率。

三是有人自然会质疑，买房的钱，怎么会全部从银行借？

假设自有资金为20万，借款80万。自有资金属于股权资本而银行借款属于债务资本，股权的风险大于债权，因而股权的收益率应该大于债权。

我们不妨假设股权资本的预期收益率是10％，那么整个某科置业至少需要为股东赚取20×10％=2万、为银行赚取80×8％=6.4万，合计至少应该赚取8.4万，此时的租金房价比不再是大于等于8％的贷款利率，而是应大于8.4％。

换言之，如果考虑首付，那么租金除以房价得到的租金房价比，应该比贷款利率高出更多。

综览之，一个均衡的楼市，应该是租金房价比大于同期的贷款利率，否则房地产租赁企业就不可能存在，而房地产租赁的存在是一个全球性的均衡现象。

正因为如此，租金房价比与贷款利率的比较，是判断楼市是否存在泡沫的一个基本标准。

为什么如此简单的道理，会有人质疑呢？会有人质疑租金房价比在我国的适用性？

或许，由于“观点与利益”之间有一个函数关系…

(感谢阅读，敬请指正)