不用怕，房企是在“奉旨举债”

引语：沉沦逃避自身的“能存在”，之所以会这样，就是因为“缘在”畏惧着它自己的这个能在或缘在构成，令人害怕的东西都有一种逼近着的势态的威吓性，而“缘在之能在”的本性恰恰最具有势域的威胁性。

据不完全统计，2021全年共有房企集团高管人事变动近800人，其中离职(辞职、退任、免职、退休)高管超过300人。

人心散了，队伍不好带，还是…？

房企人事频繁调整，仍将持续…

今年4月，华夏幸福公告，联席董事长、联席总裁辞任；
华侨城公告，公司董事长退休；
佳兆业分管融资管理的高级副总裁、分管营销的副总裁先后离职
…

这些看起来“不太常规”的任免，有点“扎推”，一同变频。

房企人事频调的这点反常，体现在“这么年轻就提前退休了”，想想不少城市的房贷按揭其实都延迟到70岁了，这似乎意味着行业的新一轮新陈代谢。

房企人事频调的这点反常，也体现在房企的业绩“不太好看”。

1-5月份我国房企销售业绩已出炉，百强房企销售额均值同比下降50.7%。

“千亿房企”只剩碧桂园、万科、保利三家，比去年同期减少12家；“百亿房企”70家，较去年同期减少48家。

1-5月，碧桂园、万科、保利分别以2011.9亿、1673.4亿、1592亿继续占据前三，与2021年同期“万碧恒”合计销售的9142亿相比，少卖了3865亿，同比下滑42%，差额比1-4月再次放大。

房企业绩回落，体现在房屋面积与房屋售价的同步探底。

百强房企1-5月销售额均值为273.9亿，同比下降50.7%；百强房企权益销售额均值为199.9亿，权益销售面积均值为136万平米，同比分别下降51.5%、53.2%。

5月份，全国楼市一如既往的热闹，超80城、超140次的调控政策…

百强房企5月的销售操盘金额为4546.7亿，环比增长5.6%。

在5月的销售排行榜、全口径金额中，保利以不到2亿的优势领先碧桂园，排名第一。

房企在高负债下的销售回款压力，正在日益抬升。

2022年，是大量房企美元债到期的一年。
今年一季度到期的仅仅是开端，然而世茂、正荣、蓝光、宝龙、禹洲等房企已经扛不住了，接下来即将到期的美元债务丝毫不比一季度的少。

在销售不佳、回暖乏力的环境下，汇率的贬值让房企美元债更为深重。

当下汇率已破2021全年新高，意味着国内房企因汇率变化而付出更多的偿债成本。

但我们看到，房企在这种看似无法生存的环境里却活蹦乱跳，应该是在“奉旨举债”。

那么，政府在考虑是否放松楼市政策时，主要关注什么？

主要关注以下几点：

保增长，目的在于稳就业。

若经济下滑压力持续加大，房地产投资本身以及房地产所带动的上下游产业链将成为重要的托底工具。

房地产产业链长，且刺激的过程不需政府加杠杆，因此刺激效果要比基建更好。

防止房价下跌带来系统性金融风险。

个人按揭贷款是用房产抵押的，而房地产企业开发贷是用土地抵押，很多其他企业贷款也用企业主的房产抵押，因此房价若大幅下跌可能会导致“弃房断供”及其他贷款违约风险集中爆发，导致系统性金融风险。

地方政府财政承受能力。

土地出让金是地方财政收入的重要组成部分，若楼市持续低迷，土地市场流拍进一步加剧，地方财政压力将大幅加剧。

叠加对地方政府和城投平台融资的限制性政策，可能会导致部分地方政府的运转出现困难，或触发地方债务违约风险。

债市在现代市场的直接融资中扮演着重要角色，而我国的债市，尤其是为企业融资的信用债一直发展滞后。

这里面当然有很多原因，不过监管的复杂和分割是不可忽视的问题。

我们的信用债包括企业债、公司债、资产证券化产品、短期商业票据，以及中小企业集合债等品种。

其中，企业债的发行是有配额的，主要针对国企，所以监管部门，包括国资委、发改委、央行等，发行出来的企业债可以在银行间市场和交易所市场交易（绝大部分在银行间市场），而这两个市场分别对应着银监会和证监会的管理。

证监会和银监会的监管分而治之，其实不算新闻更不是特例。

实际上，“九龙治水”的监管结构是一直政府运行中让人头大的问题。

这种分而治之的监管造成的现状为：“市场分割导致套利机会”和市场分割造成套利机会的逻辑一样，在一个融合的、统一的金融市场里，分割的监管也会导致监管套利。

在一个统一的金融市场上，这种现象尤其显得突出。

我们知道，金融市场的监管机构为“一行三会”，包括央行、银监会、证监会和保监会。

银监会主管所有的银行、信托和其他金融机构的相关业务，证监会主管券商、基金等机构的相关业务，保监会主管保险机构相关业务。

由于银行在我国金融市场的地位，其实际监管范围非常广泛(我囯的金融体系其实就是由银行体系主导)。

这些年，证监会被大众关注得较多，不是因为它特别强大，而是因为股票市场的喧嚣。

本来，各监管各的，相安无事。可是，奇妙就在这里，监管是分割的，但资本市场不是。资本这个“唯利是图的小人”总是朝着利润最丰厚的地方奔去，谁都拦不住。

尽管有各种各样的法规条文禁止银行业资金进入股市，但每次牛市的时候，总能发现银行资金的影子。

此外，从2014年初以来，利率市场化加速利润率下降，经济下滑导致不良率攀升，银行也压力山大。

(感谢阅读，敬请指正)