新生低山村巨无霸!

2022-06-22 10:17:45 admin 3
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引语:一切历史事件的发生,都有其经济的、社会的、文化的以及其他诸种细微的背景,事件与背景合成了一个有机不可分割的整体,由于时间、历史的迁移,这些背景改变了,事件本身的面貌也随之改变,时间、历史的车轮不可能倒转,历史事件的本来面貌也不可能绝对地被复制和重现了。

 

深挖旧改,城市更新不会停


“龙岗区龙岗街道新生社区低山村等城市更新单元计划”(草案)早在2018年8月在更新办网上公示了,该项目于2021年6月发布规划草案,该规划于2022年4月审批通过。

 

窃以为,这个项目折腾了几年,终于能够启动、动工,在于其中“公益”的部分有望落实。

 

如下几项公益性质的建设:

低山村旧改的住宅121万平米里头,含保障性住房合计17万平米,其中安居型商品房5.7万平米,公共租赁住房5.7万平米,租赁型人才住房5.7万平米。

 

商业、办公及旅馆业建筑34万平米,地下商业3.3万平米,厂房5.8万平米,产业研发用房9.1万平米,产业配套用房5.9万平米。公共配套设施(含地下)7.6万平米,包括18班幼儿园3处,9班幼儿园一处。

 

配建社区体育活动场地2处,占地1.2万平米,公共停车位250个,并结合A-04公园绿地规划小型垃圾转运站、公共厕所和社区体育活动场地。

 

这个低山村城市更新,大概释放了5000平米的回迁准指标——

70平米起售,价格为2X万/平米;

过渡租金为30元/平米/月;

 

随时确权,45天拿拆补合同;

交楼施工许可证后36个月内;

 

一次性付款;

无需名额即可购买也不限售;

 

周边主要的二手房房价(单价每平米)为龙园大观4.5-5.5万;传麒尚林4.5-5.5万;君胜熙珑山4.5-5万;今日香莎御景园4.5-5万

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(地铁21号线经过新生站)

 

买回迁指标房,就是买个指标,把原住民的指标从开发商那买过来,无需购房名额。

 

在最初,房子连影都没见着,只能看到一纸开发商确权书以及开发商给的拆迁安置费,价格一般是商品房市场价的5-6折;最大的风险在于时间,一个项目从立项,到拆迁到建楼收楼短则五年、长则十年,全看运气(所以“能看到的”关于回迁房的报道,大多数已经是尘埃落定的报道了)。


“回迁房”是一种最接近红本的项目。

 

开发商征地后,与政府立项,回迁房以后肯定会转红本、肯定也要补差价,只是年限的问题,对一般人来讲也是不容易购得。

 

这类房子属于真正的不动产,不能租、不能售,也不能抵押,适合没有房票,有一定原始积累且等得起的朋友,万一急需用钱,不能指望这个房子来变现。

 

还有的回迁房,乃变成或即将变成现楼交付给原住民的;离交房越近,烂尾的可能性越小,房价也越贵;

在原住民变成红本之前,需全款买入,去国土局更名,需购房名额;


需筛选回迁房的品质,有些楼盘与商品房是有差的,或独立一栋、或梯户比恼人,需注意原住民的负债,到银行做个联名账户再付款。

 

原住民为何愿意把回迁指标卖掉?


明知道回迁房未来有翻倍、翻三倍的利润,有的回迁户为什么愿意把房子卖掉?

 

其实回迁房建设是一个漫长的过程,还没有交楼的过渡期间,回迁户需要另找住所,甚至另谋生意。

 

想买商品房?上百万是最低消费,所以有部分村民急需置换一小部分回迁指标套现金。

 

原村民一般会以200平米为一个单位逐次释放,整体供货量还是偏少。

 

拆迁主体要控制成本,与原住民想获得更高补偿之间的博弈,是回迁安置房流通市场里的聚焦点。

 

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拆迁补偿主要就是货币补偿——用货币现金实施补偿,以及物业置换——用未来建成的新物业置换现有的旧物业。

 

拆迁主体为了控制资金成本,一般会压低货币补偿的价格,这时原住民只能将回迁房卖给别人以获得更高的价格,然后买家也因为价格远低于市场商品房价而获得甜头。

 

投资客用价格不高的现金,购买回迁户手上部分回迁指标面积,然后等待回迁房建好收房。

 

假以时日,其价格能跟周边商品房抗衡时,那么投资客的利润就有了。

 

终究还是挡不住历史洪流、历史遗留


“历史遗留问题”造就“回迁房”这样的市场。

 

早期深圳为了吸引外资,有一些灵活宽松的政策,如“先建后报建”。后来,就连居民住宅也沿用这政策,改革开放初期这个不算违法行为。再后来,修改了政策,才有了违法建筑(即历史遗留),造就了一大批因旧改得益的“金砖”富豪。这是时代、时势给予的红利。

 

“违建”如何摇身一变成“回迁房”?

 

深圳列入“拆除重建类”城市更新的城中村,基本都属于无产权登记的历史遗留违法建筑。

 

其售价仅是同区商品房价格的一半、甚至更低,回迁后则能摇身变成拥有“红本”的商品房。

 

伴随着旧改进度的深入,其价格又有逐渐上涨的预期。当然,“旧改的深入”要看天时地利这些因素。


“拆与建”的故事,

有关于折旧、更新、环境、技术等…


我国很多GDP来自重复建设,房屋建了拆、拆了建,80年代拆70年代以前的房子,现在开始拆90年代初的房子,以至于我国成为世界上最大的建筑浪费国,每年要消耗世界一半的水泥和1/3的钢材。

 

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很多项目本来是以牺牲环境为代价上的,治理环境的支出和收入本来应该是GDP的扣除项,居然也算进GDP增长数字里(此外,还需留意“容积率陷阱”)。

 

于是,我们看到“深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)”的发布。

 

这个规划暂时保护、保留的意味甚浓,谁也不会知道2025年的世界会变成怎样。

 

考虑城市发展弹性,在规划期内保留一定比例的城中村,合理有序开展深圳市城中村更新工作,逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质,实现城中村可持续的全面发展。

 

这个规划要求:摸查全市城中村用地边界、用地规模、建设情况和改造实施情况等具体信息,合理确定城中村居住用地保留的规模,划定综合整治分区,给予社会明确预期。

 

有序引导各区在综合整治分区内开展以综合整治为主,融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村更新。

 

通过微改造的绣花功夫,增加城中村内必要的公共空间与配套设施,提升空间品质,改善人居环境,加强住房保障。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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