新生低山村巨无霸！

引语：一切历史事件的发生，都有其经济的、社会的、文化的以及其他诸种细微的背景，事件与背景合成了一个有机不可分割的整体，由于时间、历史的迁移，这些背景改变了，事件本身的面貌也随之改变，时间、历史的车轮不可能倒转，历史事件的本来面貌也不可能绝对地被复制和重现了。

“龙岗区龙岗街道新生社区低山村等城市更新单元计划”(草案)早在2018年8月在更新办网上公示了，该项目于2021年6月发布规划草案，该规划于2022年4月审批通过。

窃以为，这个项目折腾了几年，终于能够启动、动工，在于其中“公益”的部分有望落实。

如下几项公益性质的建设：

低山村旧改的住宅121万平米里头，含保障性住房合计17万平米，其中安居型商品房5.7万平米，公共租赁住房5.7万平米，租赁型人才住房5.7万平米。

商业、办公及旅馆业建筑34万平米，地下商业3.3万平米，厂房5.8万平米，产业研发用房9.1万平米，产业配套用房5.9万平米。公共配套设施(含地下)7.6万平米，包括18班幼儿园3处，9班幼儿园一处。

配建社区体育活动场地2处，占地1.2万平米，公共停车位250个，并结合A-04公园绿地规划小型垃圾转运站、公共厕所和社区体育活动场地。

这个低山村城市更新，大概释放了5000平米的回迁准指标——

70平米起售，价格为2X万/平米；

过渡租金为30元/平米/月；

随时确权，45天拿拆补合同；

交楼施工许可证后36个月内；

一次性付款；

无需名额即可购买也不限售；

周边主要的二手房房价(单价每平米)为龙园大观4.5-5.5万；传麒尚林4.5-5.5万；君胜熙珑山4.5-5万；今日香莎御景园4.5-5万

…

(地铁21号线经过新生站)

买回迁指标房，就是买个指标，把原住民的指标从开发商那买过来，无需购房名额。

在最初，房子连影都没见着，只能看到一纸开发商确权书以及开发商给的拆迁安置费，价格一般是商品房市场价的5-6折；最大的风险在于时间，一个项目从立项，到拆迁到建楼收楼短则五年、长则十年，全看运气(所以“能看到的”关于回迁房的报道，大多数已经是尘埃落定的报道了)。

“回迁房”是一种最接近红本的项目。

开发商征地后，与政府立项，回迁房以后肯定会转红本、肯定也要补差价，只是年限的问题，对一般人来讲也是不容易购得。

这类房子属于真正的不动产，不能租、不能售，也不能抵押，适合没有房票，有一定原始积累且等得起的朋友，万一急需用钱，不能指望这个房子来变现。

还有的回迁房，乃变成或即将变成现楼交付给原住民的；离交房越近，烂尾的可能性越小，房价也越贵；

在原住民变成红本之前，需全款买入，去国土局更名，需购房名额；

需筛选回迁房的品质，有些楼盘与商品房是有差的，或独立一栋、或梯户比恼人，需注意原住民的负债，到银行做个联名账户再付款。

明知道回迁房未来有翻倍、翻三倍的利润，有的回迁户为什么愿意把房子卖掉？

其实回迁房建设是一个漫长的过程，还没有交楼的过渡期间，回迁户需要另找住所，甚至另谋生意。

想买商品房？上百万是最低消费，所以有部分村民急需置换一小部分回迁指标套现金。

原村民一般会以200平米为一个单位逐次释放，整体供货量还是偏少。

拆迁主体要控制成本，与原住民想获得更高补偿之间的博弈，是回迁安置房流通市场里的聚焦点。

拆迁补偿主要就是货币补偿——用货币现金实施补偿，以及物业置换——用未来建成的新物业置换现有的旧物业。

拆迁主体为了控制资金成本，一般会压低货币补偿的价格，这时原住民只能将回迁房卖给别人以获得更高的价格，然后买家也因为价格远低于市场商品房价而获得甜头。

投资客用价格不高的现金，购买回迁户手上部分回迁指标面积，然后等待回迁房建好收房。

假以时日，其价格能跟周边商品房抗衡时，那么投资客的利润就有了。

“历史遗留问题”造就“回迁房”这样的市场。

早期深圳为了吸引外资，有一些灵活宽松的政策，如“先建后报建”。后来，就连居民住宅也沿用这政策，改革开放初期这个不算违法行为。再后来，修改了政策，才有了违法建筑（即历史遗留），造就了一大批因旧改得益的“金砖”富豪。这是时代、时势给予的红利。

“违建”如何摇身一变成“回迁房”？

深圳列入“拆除重建类”城市更新的城中村，基本都属于无产权登记的历史遗留违法建筑。

其售价仅是同区商品房价格的一半、甚至更低，回迁后则能摇身变成拥有“红本”的商品房。

伴随着旧改进度的深入，其价格又有逐渐上涨的预期。当然，“旧改的深入”要看天时地利这些因素。

我国很多GDP来自重复建设，房屋建了拆、拆了建，80年代拆70年代以前的房子，现在开始拆90年代初的房子，以至于我国成为世界上最大的建筑浪费国，每年要消耗世界一半的水泥和1/3的钢材。

很多项目本来是以牺牲环境为代价上的，治理环境的支出和收入本来应该是GDP的扣除项，居然也算进GDP增长数字里(此外，还需留意“容积率陷阱”)。

于是，我们看到“深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）”的发布。

这个规划暂时保护、保留的意味甚浓，谁也不会知道2025年的世界会变成怎样。

考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。

这个规划要求：摸查全市城中村用地边界、用地规模、建设情况和改造实施情况等具体信息，合理确定城中村居住用地保留的规模，划定综合整治分区，给予社会明确预期。

有序引导各区在综合整治分区内开展以综合整治为主，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村更新。

通过微改造的绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升空间品质，改善人居环境，加强住房保障。

(感谢阅读，敬请指正)