楼市里的“浪”即为“预期”

引语：选择时间就是挽救时间、节约时间(每个人都有他的时间)。

自2019年以来，有个较少被关注、却也轰烈的事件——1亿非户籍人口在城市落户(人浪)，新开工改造城镇老旧小区项目已超过11万个。

其中的重要背景是——新型城镇化。

1亿非户籍人口在城市落户，与旧城改造“相辅相成”，势在必行。

大部分老旧小区，集中于一线城市、强一线城市，于古早时期就已开始城市化了，三十年前就有了川流不息的市井百态。

老旧小区在硬件方面破败了，似乎与时代脱节，或孤芳自赏，真的有必要融入这个伟大且艰难的时代？或问，这个时代真的看起来如其看起来的那般好？

老旧小区的改造，确实很难真的落到实处去执行。地方政府、施工单位、业主，都感受到那是一块“热豆腐”，心急如焚。

其他的且不说，那最基本的老旧小区改造资金，由谁来出？

各个地区的规定、地方习惯，有很多。

比如，有的原本是福利分房的公产房，政府出钱补贴改造；有的是商品房，补贴可能就较少，或没有补贴，由业主自行改造；也有政府、社会资本、业主相结合，合资改造。

老旧小区的改造，直指细节，比如装电梯，高层业主愿意出钱装，但低层业主不需要电梯，就不愿出钱了。

老旧小区改造房，涉及方方面面，比如房屋维修加固、电梯安装、小区绿化翻新、物业设施更新等，是整个小区业主的事情，不是单单针对某个人、某户人。

不晓得“后浪”这词儿怎么就莫名其妙火起来了，总之很难分清楼市里的前浪、中浪与后浪，太快了、转瞬即逝，都来不及反思，来不及预期。一个“浪头”打过来、浪里个浪，谁还分的清前、中、后…

房龄十多年、几十年的老旧小区，人人避之唯恐不及；然而一旦那些老旧小区改造完之后，可能就会变成谁也赶不上的楼市“后浪”。

随着旧城改造的大规模推进，可预期的是，“强二手房”起码获得了强势话语。

那些楼龄超过20年、将近30年的房子，会逐步出现隐患。

房屋可能发生倾倒的主要原因：或是房体周遭在短期内的堆土过高，或者是地下车库基坑开挖。只要在大楼两侧进行建筑维护、更新等，出现压力差的情形，使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，就可能导致房屋倾倒。

总之，楼龄到了一定程度，就会出现各种弊病。

房产要是没坏、还能用，一般谁会没事想着去拆、去改？

有的拆违赔付，到最后的较真阶段，很可能就是“一平一平地”“一米一米地”“一寸一寸地”丈量、比对、落实。

“拆迁”最主要的形式大致为旧改与棚改。“旧改”可粗分为：通过综合整治、拆除重建相结合的方式实施城市更新；只在原有存量房上做改动，并不提供新的房源，也就等于没有购房需求。

不同于拆迁，老城小区改造的成本相对较低，在政府这一方面，是喜闻乐见的；对业主来讲，也很有益处，居住条件改善、房产得以升值。

旧房子翻新了，至少能多住十年，不少人会打消购房念头，市场上潜在的购房需求进而会减少的。

开发商在征地时，一般都会支付给被拆迁居民一定的房产作为补偿，基本上每个建筑都有一栋房子要搬回来（即回迁房）。

北上广深拥有大量的老旧小区房源，大多位于城市核心地段，小区经过改造之后，房产的保值、升值，将继续往“高大上”方向去。

单就老旧小区无以比拟的位置优势，就让许多新楼盘望尘莫及；许多新建商品房大多位于郊区，而不在城市核心地段，价格相对低一点。

比如北京的城六区，聚集了众多商业CBD，拥有大量高校、名校，哪怕很多老旧小区居住条件看起来很差，仅凭“学区房”这一噱头，就能吸引大量购房者。

以北京西城区为最著名，城六区已经执行“多校划片”、“六年一学位”等，都想为学区房降温。

然而，已成铁的事实的稀缺教育资源，以及全国瞩目的位置优势，那些老旧小区房的真实市价仍然坚挺，除非有伤筋动骨的大变动才会有所改变。

当老旧小区完成改造，一度被认为是老破小的房子、脏乱差的小区，将会旧貌换新颜，其核心价值是不会降的，其居住品质大幅提高，那么其市场价格如何变化？不敢想象。

过去30年里，楼市的沸腾，在于天量供应的房子一浪高过一浪。

如把自建房、公房、小产权房、公寓、军产房等全部算在内，大概除京沪深之外，没有哪个城市不过剩。

楼市的“后浪”，暂时只在供应端，比较引人注目(确实很吊诡，即使大多数城市的房子已经过剩了，但还是缺房，还在加大供应)。

比如深圳，依然缺房子，政府已经把宅地供应量增加一倍，甚至要在变电站、消防站配建租赁房。

多数城市的房子已经供应过剩了，买家更多的是关注结构性机会。

比如，有的投资者看好深圳宝安，除了深圳本地居民超配地产，外地需求也很大。

我国中等、中低收入人群的偿债压力已经非常重，可就是这一批人，乃一线城市住房需求的主力军(不管是上车还是改善)；然而，他们在疫情期的表现也不容乐观，收入增幅甚至低于M2和GDP的名义增幅。

当强二手房供应的“前浪”拍过来时，新房的“后浪”难再有新高。

那么，该由谁来接楼市的“后浪”？

“稳楼市”是举国上下的政策目标，居民家庭资产里的“高配地产”，也倒逼政策需要“稳楼市”。

财政加码、基建发力，强化了地产的输血功能…

国家相当重视新兴行业，在这些行业上搭建“新基建”，这些行业也派生了众多生咨询服务(金融、法律、审计等)。

市场本身是最精明的，受疫情影响最小的(甚至受益)就是互联网、信息、科技等，这些高收入行业集中在广深沪杭等。

哪怕深沪杭的房价已很高了，但预期、收入、避险需求、外地买家等这几块基本面，似乎都在支持房价续涨。

深圳的政策也是在鼓励换房，让存量房流通起来，让新进入者有房住。

据深沪杭数据显示，楼市里的本地换房需求很旺，依然显示了很强的购买力。

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