让欲望降落在安全地带

楼市，承载着人的大部分的欲望，不管是生存、生活、繁衍等欲望，都需要房子，即使是外出上班、工作，基本上还是从这间房通向另一间房，从一扇门到另一扇门…

楼市，有没有办法避开“人口失误与人口陷阱”？

这一问，是个“极其模糊的东西”。

我们把这一问还原成“生物、本能、欲望”等问题，似乎更合理、更好理解，也更好管理与约束，这样更便于测算“需要消耗的资源”。

我国当下的生育困境已然变为：一群已经生不了孩子的和一群生了好多孩子的人在鼓励一群生不起孩子的人生孩子。

一年才出生1200万(超过比利时全国的人口)怎么行？

我们还能在人口第一大国的位子上坐多久？

如何提高生育率？

我们有14亿的人口，为什么还要这么着急地需要生孩子？

当前，我国面临的主要矛盾已由人口膨胀转变为“人口红利即将消失和渐行渐近的老龄化以及少子化危机”。

在经济不断放缓的当下，伴随着老龄化加重、生育率走低，我国正面临着养老、房价、城镇化、教育、医疗等一系列现实的人口问题，而且这些问题是无法割离的。

我们现行的生育政策，在控制人口数量方面取得了很大的成绩，但与此同时，人口安全的系数在降低，人口发展的风险在积累。

比如各种奇奇怪怪的、听都没听说过现代病，城市社会里各种稀奇古怪的意外以及违法犯罪等等…

人口，从若干年前的“负担”，已经演化成了最为重要的战略资源之一。其中有——诸如未来劳动力的问题，老龄化(养老金)问题，还有一个重要的考量因素应是——借助巨大的“人海战术”来爆出“顶尖人才”…

不少观点认为——生育率与房价上涨有关，出生率的下降与高房价联系在了一起。

房价上涨，似乎对生育意愿有负面影响，商品房均价每上涨1%，生育孩子意愿数就下降0.2个。

房价上涨后，年轻人需消耗更多去买房子，从而减少其他方面的支出，育儿成本也会被削减。

“不用买房，照样可以生孩子”的故事，仅是孤例、特例。 

并且，房产早已与子女教育、户口、医疗、养老等诸多民生问题挂钩，在这种情势下，没有人能完全与房子割舍。高房价只是生育率下降的一个因素，还有社会福利、保障不足等问题。

不同的国家、不同的文化地区都不太一样。

比如某地区的居民，尽管他们的孩子已经离开，对老年人的护理依然更多地发生在原有的房子里，因为搬迁对他们来说确实是一件艰难而又痛苦的事，到最后的最后岁月，他们还是大概率要搬到养老院去。

随着预期寿命的增加，住房空间的严重错配时间也会变长，因为老年人那时候可能还住在当初大到可以容纳他们孩子的房子里，在其孩子离开后的很长一段时间里，他们依然会住在那，在很大程度上会出现居住空间的分配不当。

还有另一重因素是——结婚年龄和生育第一个孩子的年龄都在快速上升。

从前，在他们年轻的时候，20几岁就结婚，30岁之前就会生小孩，在他们50岁之前，孩子就会离开家，他们可以用收入最高而且没有任何负担的15年来储蓄。

如今结婚年龄上升了，生育第一个孩子的年龄也在上升，很多人40岁之前都没有成家，这意味着他们不需要抚养孩子的时间在减少。

人最没有家庭负担的时候是18-30岁，然而，当他25岁时，他很少会想到能活到85岁以上，从而有十七、八年的退休时间，需要他很早就开始储蓄。

年轻时，他只想着买一套房子，这确实需要很多储蓄，他也为此省了很多钱，但这差不多就是储蓄的全部了。

年轻人之所以不能足够多地进行储蓄，因为在20岁时，很难想象退休后是什么样子；他的主观贴现率，实际上非常高。

我国居民面临着许多金融抑制，家庭储蓄由银行汇集，再流向国有企业，这种“对家庭的税收”实际上变成了对国有企业的补贴，银行是其中的通道，支付的隐性税收被用来补贴国有企业的增长。

但为什么家庭还是会持续地把他们的钱存在银行，而不是投向其他金融资产？

家庭保护储蓄的选择本来就非常有限，而且一直都是如此。

购买外国资产仍然只是极少数富人的选项，而大众能够获得的股权也极其有限。

我国的普通家庭，实际上只有两种财富储存方式——房子和银行账户。

买房，是家庭的重要投资选项，所以杠杆率持上升的趋势。

即是说，低利率实际上是对家庭的征税。

有观点认为——城市储蓄与实际存款利率下降之间存在负相关关系。

当银行未能保护家庭储蓄时，家庭往往会增加而不是减少储蓄，以实现一个既定的“目标”，如教育支出或购买住房。

我国家庭储蓄还与社会保障体系不健全有关，更重要的是，这与为退休而储蓄的人口生命周期密切相关。

相比均衡实际利率的上升，预期通胀会上升，似乎更有可能。

其中有一个关节点是——储蓄和投资会同向运动，大家通常会纠结究竟哪一项会变化更多。

如储蓄相比于投资下降得更多，那么实际利率会上升，如投资下降得更多，那么利率就会下降。

所以，哪一种观点都似乎没有太强的说服力，而通胀的路径则要清晰得多。

主流观点认为——均衡实际利率保持不变，在去通胀的环境中，由于通胀下降，所以实际利率会上升。

当然，也存在相反的意见——尽管均衡实际利率保持不变，通胀上升也会压低实际利率。

此外，均衡实际利率甚至有着上升的趋势，略高的实际利率加上更高的通胀，这意味着名义利率会上升非常多。

于是我们看到，住房是一个非常复杂的问题。

老人年纪大了，不想离开家，但许多老龄化的家庭往往希望住得离医疗设施近一些，这会吸引他们住到市中心，于是乎，某些地区出现了空荡荡的乡镇、村落。

如老年人住在家里，那么城市里的年轻家庭就需要新的住房。

总体来看，在储蓄持续下降的时候，住房需求会依旧保持强劲，其结果是给实际利率带来上升压力。

(感谢阅读，敬请指正)