即具体即抽象的房价

引语：一个最激动人心的事实——我们所处的时代，每个国家、每个市场、每类通信媒介以及每种自然资源都相互联系。

我们一旦理解到、领会到或感受到某个“观点”的时候，总会想方设法去找各种各样的证据来“支撑”这个观点，哪怕这个观点饱受争议，哪怕不撞南墙不回头，哪怕鞠躬尽瘁、殚精竭虑，哪怕…

比如，“即具体即抽象的房价”既涨又不涨、既跌又不跌，都有道理，倒逼着大家去找各种各样的“证据”来支撑“涨与不涨”、“跌与不跌”。

实在地讲，那些“证据、图表、资料”也甚是抽象，因为具体到某个城市、某个区域、某个地段、某套户型…谈何容易。

我国的房价，说简单也真的过于简单明白：

城市居民要改善住房条件，农村居民要进城；

中小城市的居民要往大城市迁移；

还有很多人要买多套房，改善住房。

房价怎么会不涨？

我国城市的房价增长，几乎没有超出常识的部分。

大家之所以对房价有那么多误解、抱怨，主要是不适应房价过快的增速。

政府对房价的调控，也更多是从增速的角度，而不是从房价水平的角度。

房价增速快，有着简单而坚实的经济学基础。

资产价格是对未来收入的提前反映，而这个反映的速度远快于收入的增长速度，也快于人们意识的调整速度。

当更多的人了解到这一点时，对于房价的讨论就会进入下一阶段。

我国的城市房价是极为理性的，几乎没有泡沫，甚至可以说，房价还有很大的上涨空间。

各种“证据”如下文。

房产的投资收益率明显高于长期债券。

考虑到经济还会继续增长，以及房产的抗通胀功能，房产的投资收益率比长期债券的投资收益率不是高了一点点，而是高出很多。

单凭这一点，就足以说明房价没有泡沫。

不同城市之间的房价差异是否合理？简单的供求关系就几乎完全解释了大中城市的房价差异。

如用简单的回归分析，被解释变量是30多个大中城市的房价，解释变量则包括城市规模、职工平均工资、服务业占比、流动人口占比、人均住宅销售面积及人均住宅供地面积等，这些简单的经济变量就足以解释75%关于房价差异的原因。

考虑到数据中的各种“噪音”，怎么会有这么高的解释力？

说实在的，在数据可信度扑朔迷离的情况下，40%-50%的解释力就不错了，剩下的，可归结为各种各样的误差和遗漏。

参照国际上的房地产经验及房价轨迹，我国的房价上涨在全球范围内，毫无殊异之处。

许多国家在经济快速增长的过程中，都经历过房价的快速上涨，发达国家和发展中国家都不例外。

例如，从“二战”结束到2016年的70多年里，14个发达国家的房价年均上涨6.6%左右。

这是个很快的增速，直接导致房价累计上涨90多倍，扣除物价因素作用外，上涨幅度仍有4倍多。

考虑到发达国家城市化水平在战前已经很高，房价增长主要是经济增长所致，里面没有太多城市化的贡献，这样的增速就更加令人惊讶。

而当下我国还在进行大规模的城市化，以及还需要进一步的城市化，房价上涨增速就更加容易理解了。

对于国外曾发生过的家庭债务危机，房产所有者不可思议的激进借贷起到了至关重要的作用。

如房产所有者只是被动地应对房价上涨而不是从房产中套现，那么总体经济的后果就不会那么严重。

不少人用“房屋财富效应”来解释因为房屋净值所导致的借贷增长。

这种观点认为，房价的上涨意味着房产所有者财富的增长，而房产所有者对财富增长的反应则是通过借款增加消费。

但这个论据也有问题。

当房价上涨时，房产所有者不应该感到更富有，原因是与股票这类资产投资不同，房产所有者也在“消费”他们自己的房产。

每个人都要居住在某地，房价反映了居住的价格。当附近区域的房价上涨时，房产所有者的房屋价值和生活成本会提高。

房屋价值的提高让他感到更富有，但生活成本的提高又让他感到更贫穷。

我们可用汽车替代房产，来看看上述错觉是怎么被平衡的。

假设每个人都拥有一辆汽车，且汽车的价格均上涨10%。在技术上看，他的净值增加了，因为他本人拥有汽车资产。

但是，他感到更富有了吗？如他需要用车，他就感觉不到。

尽管他的汽车价值增加了10%， 但他并不能利用“汽车财富”增加的这部分。

如他以较高的价格出售汽车，可以获得额外的现金收入。

但是，如他需要用车，就要以更高的价格购买。

只要他还需要汽车，汽车价格的上升并不能增加其财富，他必须“消费”汽车，而这种消费现在更加昂贵了。

设想一下：一对有着较好收入前景的年轻职业夫妻，他们有两个小孩，母亲暂时决定在家照顾小孩；但是，她希望几年后回去工作，并获取高薪酬。

在这个例子中，家庭的收入目前较低，但未来的收入前景较好，他们不想因母亲临时停止工作而大幅减少支出。

对于这个家庭来讲，解决问题的途径之一就是借贷。

当母亲抚养小孩的时候，他们可将借来的钱更多地用于当前消费；当母亲回去工作时，他们可偿还贷款。

而银行一般会设置“借贷约束”，意思是这对夫妻有可能得不到贷款，银行可能拒绝给予贷款。

尽管他们有很好的收入前景，但他们并不能像他们所希望的那样进行消费。

那么，他们的借贷约束是如何可能得到放松？

对于家庭来说，解决方法之一是将某些值钱的物品抵押给银行，比如房产。

如一对面临借贷约束的夫妻能提供足够价值的房子做抵押，他们就可通过房屋抵押获得贷款。此外，如因某些原因他们的房屋价值上涨，这个家庭可获得更多的贷款。

如这个家庭的借贷从一开始就受到限制，那么房价上涨使他们的借贷和消费额度可以高于从前。

在这个例子中，这对夫妻的行为是理性的，他们的消费源于较高的家庭资产价值，因为更高的资产价值有助于他们克服贷款人要求的“借贷约束”。

然而，“借贷约束”却很难解释社会上贷款大幅增加的原因，这可能只对个别案例有效。

比如，在21世纪初的信贷高峰期，新借贷者的工资收入在降低，我们却没看到工资上涨的迹象。

如一个家庭于当前的借贷较为激进，同时也看不到将来工资上涨的迹象，“借贷约束”是无法解释这种行为的。

这，极有可能是非理性的行为倾向导致了大规模的借贷。

比如，出现大量消费者为满足“即期消费”而牺牲“长期消费”，这种消费者的特征是“短视”或“双曲线贴现”。

短视的消费者有过度借贷的倾向，当面临便宜的贷款或一笔横财诱惑时，他们就会过度消费。

他们也许意识到这是人性的弱点，还可能以各种方式约束自己，但信贷的获得实在太容易时，这样的诱惑让人难以拒绝。

无论是什么原因，贷款人向消费者发放更多的贷款时，后者通常都会接受，况且还有大量急于放款的贷款人。

但为什么会有这么多的贷款人想借钱给那些有可能违约的借款人？

我们需要看到，边际借款人的借贷激增并不是盈利能力和生产率提高的结果，甚至也不是房价上涨所致，这种情况在世界各地已存在许多年了。

(感谢阅读，敬请指正)