生生之德与房地产投资
从四川生育登记取消结婚限制说起
从今年2月15日起,四川生育登记取消结婚限制,取消办理生育登记时生育数量的限制;简化生育登记的要求。
这个政策,已经在全国范围内激起千层浪。
四川的一夫一妻制是否名存实亡了?
私生子享受继承权,大房、二房的权利都一样,结婚率是否会更低了?
这类政策,总是在那些不痛不痒的地方来鼓励生育,似乎看上去显得诚意不足?
大家讨论归讨论,都没必要上纲上线,因为即使没有这条政策,非婚生育子女也是有同等继承权的。
如真有大量遗产要继承,做个亲子鉴定,任何人都会去做。
如今,只不过把上户口的流程简化了,并不会影响实际的结果,也不会有人因为这条政策,跑到外面真的搞n多个私生子出来。
这条政策只是想把社会、法律已经默认的流程,更加公开化,让公众有更多的知情权。
比如,有很多事业有成却不想结婚的女性,可能会到精子库里找个合适的,然后生个孩子自己来抚养了。
总之,这条政策是对新生命的重视,不管这个新生命是如何出现的(老天有好生之德)。
低生育率已经严重到什么程度了,到底有多可怖?
我们至少可看到,如今生育的大数据已经突破临界值了。
似乎有个“低生育率陷阱”的说法:总和生育率低于1.5,由于妇女比例,家庭规模,经济期望的下降,生育率就很难回升了。
我国在2020年的总和生育率为1.3,2021年是1.1,2022年1.075,隔壁早就躺平的日本还有1.3。
比警戒线还少了1/3,这数据让人触目惊心。
从科学大数据的角度看,我国的人口会长期衰退已经是不争的事实,想再来一波探底回升,似乎已经不可能了。
低生育率与人口红利、赤字
低生育率也是可产生人口红利的,但只能是在短期内产生。
人口红利通常由抚养比来衡量。
抚养比是指,在一个社会的人口当中,非劳动年龄人口(小于15岁的儿童以及64岁以上的老人)所对应的劳动年龄(大于15岁且小于64岁)人口的数量。
抚养比越低,每个劳动者所需负担的儿童和老年人数量就越少,因此人均收入就越高,从而导致所谓的人口红利。
我国就是一个很好的例子,“独生子女政策”导致我国的生育率和抚养比在过去40年中产生了剧烈的变化。
1985-2015年,由于独生子女政策,儿童数目迅速减少,抚养比由44%下降至37%。
在过去的几十年里,我国经济享受到了巨大的人口红利,但这只是一个短期效应,因为今天更少数量的孩子,意味着20-30年后更少数量的劳动者。
早在2011年,我国劳动者的数量达到高峰。之后,我国的人口红利和抚养比将会迅速逆转。
2015-2040年,我国的抚养比将从37%上升到60%。
抚养比的上升,特别是老年抚养比的上升,将会给养老金和医疗支出带来沉重的财政负担,而这又必然会导致更高的税收或更高的退休年龄。
这样会耗费政府的大量资金,对我国经济发展产生负面影响。
人口拐点出现,仅就经济层面来看,会有以下较为明显的效应:人口老龄化加剧,影响社会经济活力;需求减少,重塑房地产供应和价格结构;
那么,人口数据的变化如何影响到楼市,我们需留意什么?
至少,未来需求会收缩,那几个主要的“价值城市”以及其他城市的供需和房价分化会进一步加大;养老类房产会有一波红利,养老康养型地产会有一轮爆发期。
房地产投资工具,会不会跟随人口的动变而变?
房子当然是给人住的,但不管人口怎么动变,只要进行房地产交易,一般有以下几种工具:
直接所有权,这提供了改变资产的潜在能力,其中涉及大量的工作;
开放式房地产基金,这些基金允许其投资者按照以评估为基础的资产净值进行交易,这样做保证了公允价值,但也会迫使基金维持流动性准备以应对赎回;
REITs(房地产投资信托基金),这种工具是类似于普通股的封闭结构,意味着可交易但不能赎回,由于它们是用来作为其他类别投资的工具,因而一般在公司层面享受免税待遇,只要基金承诺将绝大部分的收益(典型情况下是85%-100%)用于分红。
在这几种工具中,REITs提供了最大的便利。
如果房地产业已经出现了泡沫,做空REITs就是很容易的。
资本化率一般为1%-1.5%(100-150个基点),要比长期利率高一些。
举个例子:一项资产的购置价格为1000万,它大致能够带来60万的净现金流。
如融资成本大约为4.5%,那么这项投资就是合理的,因为投资人还有1.5%的收益用来支付改造支出和所得税,但他也希望随着时间的推移,通货膨胀或者繁荣能够增加该项资产带来的收入与出售资产的价格。
如投资人认为资产的净营业收入会随着时间进一步上涨的话,他在购买该项资产时可能会接受更低的资本化率。
但是,由于资本化率要和利率进行比较,若利率走高,资本化率也会倾向于上升,这就意味着,如果利率上涨,在其他条件相同的情况下,房地产的市场价格会下跌。
对于房主自用住宅房产来说,情况会有些不同,由于该房产没有产生现金收入, 所以也就没有净营业收入。
此外,资产出售的最低价格,应与该项资产扣除运营成本之后所能产生的“快乐原子数量”相对应(在拍卖市场里,“底价”即指出售方的最低价格)。
无论何时,现实情况似乎是私人部门购买的房地产数量,大致为人们对未来所能负担的有信心的购买量。
此外,由于住房的平均质量会随着经济的繁荣而提升,并且收入中基本生活必需品的开支部分则会随着经济的繁荣而下降,于是存在一种趋势,即人们把房地产收入中增加的部分当成了实际收入的增量来花费。
但,也存在多种情形。
在某些情形下,对房地产基本价值所作的观察表明,房地产有时已经昂贵得不可思议,或者便宜得匪夷所思。
(感谢阅读,敬请指正)
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