深圳的军产房怎么样了？

笼统地看，我国宅基地和城市区域总面积如能均匀分配，理论上全国人民每人约能分到150平米占地面积，即使扣除公共空间占用，人均一间20-50平米的房、每户一套别墅也是理论上可以做到的。

而小产权房的价格，其实才是最接近真实市场的交易价格。

如小产权房真能自由交易，有可能让房价平均降70%，仅是一种可能；而在某些范围内，小产权房的价格其实就是房价的天花板。

绝大多数小产权房都建在正常的建设用地、甚至是荒地之上，最多也就占些农民自己的宅基地。

对广大农民朋友来说，土地并不是他们完整意义上的财产，不能像普通商品一样自由买卖转让。所以，即使城市化到了自家门口，唯一的转让途径仍要通过地方政府这一中间环节，经过“行政审批”，需绕个大圈圈。

军产房则是房屋所有权归属于军队的房屋，深圳早期在建设过程中也有军产房的存在，属于小产权。

据中华人民共和国住房与城乡建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的“城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则”相关规定，军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。

因此，军产房的业主只拥有使用权，无所有权；在购买军产房时，不用去房产局办理房产证，直接到部队后勤营房科办理使用权过户，交一笔过户费即可拿到军产证；而从2015年开始，不再单独发放军产证。

由于军产房的所有权属于军队，个人仅拥有使用权，要作买卖的话，必须先改变其房屋所有权的性质才能上市交易。

而房屋性质更改，一般需要军区进行主导，还得补交一定的地价才能转变成商品房。

若直接从军区购一手军产房，可办理军产证，风险相对较小；若是二手交易，私下签订的合同是不具备法律效应的。

假如房价上涨，原房东想要收回房屋，就会存在一定的风险。

值得留意的是，因军产房是用国家签给部队的土地来建造的房子，所以地方政府或部队如要征用这块地的话，是无偿征用拆迁的，当然这是个低概率事件。

如今深圳的军产房，半数集中在福田香蜜湖区域，其中最豪的军产房是香蜜湖九号大院，甚至比周边二手房还贵。

其他的军产房还有：香蜜时代楼盘、福田车公庙的莲丰雅苑、安托山的安侨苑和鸿新花园、国华大厦、南山西丽的学府国际、南头的南山意境和华府国际、罗湖的湖畔山庄(军产权大型花园小区双地铁口)等。

军产房是非常特殊的小产权！

因特殊的历史背景，军队被允许经商(于1985年起)，当然包括房地产，据有关规定可对空余房地产进行经营，空余房屋出售、军用土地的有偿转让、合作经营、与地方换建及合资建房。

军队房地产权属于军委、总部，产权产籍由各级后期基地营房部门管理。

1998年，虽然全面停止军队经商，但还依然保留有一部分有偿服务，虽然已经没有了房地产开发，保留了房地产租赁服务，同时军产房出售也摆上日程…

2016年，“关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知”，军产房的历史才作古。

这个新政策经过了几年的缓冲期，于2016-2018年间还能有零星的军产房能发证、过户。

虽说军产房用地全部都属于军队营房用地，实际上有少量是地方原村民或外来人员早期买的地。

与部队合作建的房，有部分也发军产证，或军区后勤盖章，或其他与部队有关的证明。

军产房无法按揭，只能一次性付清房款，有的时候甚至不提供发票或收据！

购房时，几乎所有的手续都与国有产权完全一致，如气源费、物业费、暖气费、维修基金等；

购房时，手续简单，不用交契税，直接到部队办理手续，通常为70年使用权；

过户时手续简单，交少许过户费，不用交个税。

因军产房所有权属于军队，所以正规银行不会承认“军产证”的抵押，任何担保机构也不会对其进行抵押担保。

因此，军产房对炒房者来说几乎没有交易价值，不仅升值慢、投入大，且脱手较为困难。

军产房是可以落户及上学的，但要具体问题具体分析，可落户是指买房之前就已经有深圳户口，然后可平迁到军产房所在的地址。若想通过买军产房来实现从外地迁入落户，如此这般则行不通。

在深圳，军产房可按照特殊房产类进行积分，不同的行政区积分规则不同；用军产房申请学位，必须提供住房军产证或军产房所属部门出具的购房证明(附付款凭证)，还要所在区域社区工作站出具实际居住证明等。

此外，有些区对小孩是否落户在该军产房，划分不同类别、给予不同的基础分。

关于军产房的二手买卖，水很深。

军产房的二手交易过程十分复杂，不受法律保护，干休所的军产房一般都不能合法在部队办理更名，很有可能买了个房子以后也不是自己的，出现纠纷。

于是，为了避免不必要的纠纷，要找到专业、专门的代理人才能购买二手军产房。

一般的二手房中介都不会代理军产房的二手买卖，购房者谨防受骗，保护好自己的合法权益。

当产生问题时，由于是军产房的纠纷，地方法院都有可能不受理，军产房的二手买卖合同还不能办理公证，没有什么能保护购房者的权益。

因为在军产房二手买卖中存在着很多现实问题，对其产权归属，买房人在付款后房子的正当权益能否得到保护上都存在着争议，所以最好不要购买二手军产房；如真要购买，一定要做到保护自己的权益。

值得注意的是，其营房变更登记委托住用单位(即产权管理单位)全权办理，使用住用单位印章，但必须按“中国人民解放军房地产管理条例”规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件；不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行营房变更登记。

(感谢阅读，敬请指正)