谁想接这种烂摊子——搬迁补偿纠纷？

深圳某个小产权房如因城市更新已被拆除，当事人双方就搬迁补偿权益归属而发生纠纷，法院会不会受理此类案子？

有的法院会以“先行后民”为由，不予受理的。

一般的，法院认为应由行政机关区分情况先行处理的法律依据是——“深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定”、“城乡规划法”、“深圳经济特区规划土地监察条例”等相关规定。

那么，已列入拆除重建类城市更新专项规划范围并进入搬迁阶段的小产权房，到底适不适用上述规定，由行政机关先行处理？

有的人认为，是不需要的。

上述那些依据，只适用于通常情况下违法建筑的处理，城市更新立项本身已确定项目范围内的所有建筑(无论合法或违法)均面临拆除——由权利人与市场主体协商一致签署“搬迁补偿协议”交付实施主体拆除，换言之，城市更新的制度设计已经排除了上述规定的适用(特别是对违法建筑确认所有权、没收、临时使用方式的处理)。

有些主审法官不熟悉地方城市更新的本意，也不熟悉“立项、专规、搬迁补偿、形成单一主体、确认实施主体、办理用地手续、开发建设、建成回迁”等相关流程，简单粗暴地以一纸裁定就是不受理…

当然也有特例，也会有“确认纳入城市更新拆迁范围的小产权房已经行政处理，相关纠纷属于法院受理民事诉讼案件的范围，法院必须予以受理”…

比如，曾有相关的法院判决文书为：据“深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定”第五条关于“经普查记录的违法建筑，市政府应区别其违法程度，根据该决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采取确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理”的规定，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑经普查记录后，应先由行政机关区分情况进行处理；

当事人A提交的“深圳市三联城市更新项目拆迁补偿安置协议”、“三联社区城市更新拆迁房屋移交验收清单”，初步证明涉案房屋已纳入拆迁范围，即涉案房屋作为历史遗留违法建筑已经作出处理，当事人B依据其与当事人B签订的“房产转让协议书”，就涉案房屋产生的相关民事纠纷提起诉讼，属于法院受理民事诉讼的范围；

二审裁定认为该案不属于法院受理民事诉讼的范围，并撤销一审判决，驳回当事人B的起诉不当，二审法院应对该案进行实体审理；

广东高院的裁判结果为——指令深圳某中级法院再审该案。

该案将城市更新过程中小产权房的拆除也视为了“处理决定”第五条规定的“依法拆除”，仍值得商榷；由于相关规定的“依法拆除”主体是行政机关市政府，而城市更新过程中的“依法拆除”主体是与权利人签署“搬迁补偿协议”的实施主体(市场主体)，一是具体行政行为、一是普通民事行为，只不过都是“依法拆除”。

而回迁房交易，原则上属于小产权交易，买方是先以小产权交易获得该违法建筑，所以不需要购房名额，获得小产权房后再与市场主体签署“搬迁补偿协议”(在某些情形下，若没有“强力保证”，某类协议总是会一签再签，形同白纸的…)

那么，买卖双方交易的确实是未经行政处理的小产权房，法官不受理是没问题的；买方与市场主体签署了“搬迁补偿协议书”，若买方与市场主体发生纠纷，法院应该受理。

各方关注的焦点就在“搬迁补偿协议”了。

比如，当年岗厦改造的开发商金地大百汇认为，将价值每平米23800元的集中商业物业计入其中——村民获得的实际利益已经高于1∶1补偿住宅的价值。

当时，村民就疑惑不解，补偿比例为什么会低于1∶1？且阳台楼道只算公摊面积，以0.5计算，也让他们无法接受。 

不少对内地法律不了解的侨胞、港澳籍村民更有不解与争论。

有的人认为，对土地性质作辨析就可以解惑了。但实操中并没这么简单，村民操着“镰刀锄头”就扛上去了！ 

蔡屋围风波(蔡氏夫妇拿到天价补偿)更加重了这种不满，谈判如何继续？

最先一批城中村里的房子建得较为凌乱，“握手楼”多，电线、水管交错复杂。拆迁不是一天、两天的事，常常会出现 这栋签约拆完了，那栋突然断电的情况。

于是，旧改开发商金地大百汇首先花了400万元，把村里的水电网络重新拉了一遍。

鉴于拆迁后，原本以收租为主要收入的村民没了经济来源，开发商给予每平米每月30元的租金补偿；对于面积120平米以上的，还有额外租金补贴，这在之前的操作中少见。

有的村民认为，在他们的认知中，这与市场上讨价还价的过程并无二致；自己起初喊个高一些的价格，此后谈判的空间 也就相对较大。

岗厦村民的自建建筑大多远远超越了政府当年所允许的高度、面积，政府此后默许了这些当年的“违建”，在商谈补偿过程中，金地大百汇也认同了这种态度。但究其本质，村民们的建筑并非全无瑕疵。 

深圳这座城的“运气”着实给了原住民议价的“底气”。 

整个城市的升级带动了岗厦价值的提升，岗厦原村民早已 成为了最大的获益者。

实际上，彩田路以东的岗厦楼园片区也向岗厦股份公司董事会强烈提出要旧改，而且要按河园标准改造。在谈判艰难进展的时候，就有楼园的人找到河园的人，问——“换不换？我的房子位置更好，面积也差不多”。

当时，没一个河园的业主同意的。

岗厦拆迁的博弈主要在利益层面，这么大的一个项目，投资 超过百亿元，其实一家一户多给一些并没太大影响，但关键是有可能“坏了秩序”。

比如补偿标准出台后，没有明确的时效性，以致征地拆迁时仍沿用几年前的标准，对象户反映强烈。补偿标准不统一的话，被征地的村民之间互相比较，标准算高了、算低了，都会有失偏颇。

比单纯村民自建房更复杂的，还有村里的合作建房。建楼潮 中，一部分缺乏资金的村民提供土地，村外的合作建房者提供资金和施工，合作建起农民房后，再进行利益分成。

一般签约时会约定，房屋的使用权50年(此后改为60年或 70年)属外来建房者所有，这样的投入结构也注定了拆迁变局降临时的麻烦。

此外，不同的房产属性，对应不同的补偿标准(应该只有利益相关者，才会对这些标准没日没夜、劳心劳力地关注、盘算)，如下图：

(感谢阅读，敬请指正)