地还是这块地,新策新规构新意

2021-10-09 14:03:41 admin 1

引语 

高楼谁与上

长记秋晴忘

往事已成空

还如一梦中

瞬变光阴里

裁化成追忆

土,吐也,如嫩芽破土而出,无中生有;地,土也。地者,易也,万物怀任、交易变化于其中,如运动的钟摆,前后左右上下、四面八方延伸,故“土+申”为坤;坤为地,容万物、载萬物。土地,坤厚载物,土能生万物,地可发千瑞。



关于土地政策,年年有新规


去年,关于土地政策,最大的突破在于“土地管理法”的修订和实施,为构建城乡统一的建设用地市场迈出了关键一步,也成为房地产长效机制的重要基础。房地产金融审慎管理制度构成了房地产长效机制的重要内容。


新的“土地管理法”有利于限制地方政府征地权力,遏制扩张冲动;有利于增加建设用地供给,平抑房价波动;有利于搞活金融,促进住房租赁市场发展。集体土地入市的法律障碍被打破了。


而今年,关于土地政策,最重磅的规定就是对“国有土地出让收入”的新调整。财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联名发布了“关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知”:国有土地出让收入,自2022年起,全面划转税务部门征收


那么,以后所有的土地财政收入,就先由税务部门来收,收完了,再给地方政府,只是收钱的部门换了。卖地收入还是归地方政府,该怎么支出就怎么支出。唯一的区别是,以后的土地出让收入记在中央的账户上了,对于地方上的土地财政收入,中央那里有个数目。


今年7月1日起,在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省开展试点,将包括土地出让收入在内的四项收入征收权,由自然资源部门转移至税务部门。


“土地财政”抚今追昔


从2000年开始,我国地方政府走上了“吃土地财政”的道路,并于2001年形成了“土地收购储备制度”的形式(在1994年分税制改革中,各种关于土地的税种,已经被划归为地方所有了)。


此后,全国的卖地收入节节攀升,如2001、2002、2003连续三年,我国的土地财政收入实现了连续每年翻一倍,三年间从500亿增长到了5000亿;到2020年,我国土地财政收入增长到了8.4万亿;2021年1-4月份全国卖地收入,依然达到 2.1万亿,同比增长了35%。




有了土地财政收入后,地方不缺钱了,可进行地方建设;于是这二十年来,我国各大城市修路、修地铁,盖医院、学校等,“基建狂魔”肆虐至今。


地方的最大财源是土地拍卖收入,进行地方投资建设的时候,核心也就围绕着增大土地拍卖收入来进行。


“卖地收入”100%归地方的,建设城市,投资基础建设,然后卖地,“投入产出比”极大。地方政府拥有了扩大收入的强烈冲动,希望以更高的价格卖出更多的土地,“地王”出现频仍。这种强烈的冲动,与中央压制房价,管控全国性金融风险的要求是背离的。卖地收入不归中央,但系统性金融风险却归中央。


值得留意的是,地方政府普遍要求房企竞标土地时承诺,在建设商品房时配建一定数量的保障房(尤其是公租房),这实际上是地方政府将建设保障房的资金压力转移给了房企。而房企必然会将这种压力转嫁到消费者头上,其结果是——推动商品房价格上涨。这是保障房建设与遏制房价上涨之间又一个巨大的矛盾。


另一个正相对的说法则是,保障房建设是对整个房地产行业的最大保护,“保障房建设比例能否不断提高”在某种程度上是一项政治任务。比如深圳人才安居集团,对稳定深圳楼市起到关键的作用,深圳需要通过人才安居集团建足够的住房,来吸引人才。


关于“土地出让”的例子很多,尤以深圳人才安居集团的“拿地”冲劲为最突出


任由“土地制度、土地法规”如何变换,也阻止不了深圳人才安居集团的“拿地”冲劲。


近年来,深圳举行了多次人才住房土地的拍卖,其地价相对来说还算较低,并且部分地块所处地段具有潜力,房企即使顶价拿下,仍有获利空间,于是有不少实力较强的房企参与。



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如去年4月,位于宝安福永和龙岗宝龙的两宗人才房用地集中出让,吸引金地、龙光、华发、保利、世茂和安居集团6家企业,举牌202轮。


两宗地均以最高限价成交,由深圳人才安居集团分别以9.93亿、5.22亿包揽两宗地;依土地出让要求,两宗地上建设的人才住房销售均价分别为“不高于30400元/平米、不高于23100元/平米”。


深圳极为紧张的土地供应(而且有些土地处在生态红线,不允许开发),是房企踊跃参与土拍市场的诱因。


深圳的土地供应本身就很紧缺,我们经常看到,全国性的房企来了深圳几年,一个项目都没拿到,参与土拍市场是房企不得不进行的一个尝试。


对房企来说,可售人才房只是出售人群受限、定价有限制,实际商品房的售价当然受政府指导,于是两者的差别主要在出售人群上,人才房由于价格便宜,因此出售难度较低(去年3月,在深圳土拍中,首次推出房企可自持销售的纯人才房地块,相较于以往人才房只租不售,“开放销售的人才房对商品房市场造成的冲击有多大”引人关注)。


保障房和安居房都应该纳入保障房体系,是业内的共识。模糊的地带在于——人才房是否应该纳入保障房体系?


目前在深圳,保障房指的是公租房、安居房、人才房、限价商品房、定向商品房、回迁房等(在深圳,关于申购保障房的资格、条件以及产权的约定等等,颇为繁芜,另文再叙)。




近年来,深圳大部分的保障房用地均由深圳人才安居集团拿到,如去年已在市场上拿地16宗,已然是土地市场上的大亨(深圳人才安居集团为深圳国资委100%控股企业)。



同样的情况还出现在2018年,当时深圳仅出让10宗居住用地,当年深圳人才安居集团拍得6宗。、




深圳依旧在大量建房,其中最重要的是人才住房与公共住房。


深圳人才安居集团主要承担人才住房的开发建设,中国平安则深度参与公共住房建设,由平安集团投资建设的公共住房以长期租赁为主(平安集团乃隐形的地产巨头)。


附:8月29日,深圳市重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告(深土交告〔2021〕38号、39号、40号、41号、42号、43号),涉及的出让地块不变,共22宗,总用地面积约83.4公顷,9月28日开拍,9月29日10时开始摇号!

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