如何用好“楼市信号释放”？以“房价限跌令”为例

引语：楼市政策常常以“信号释放”的形式来传播，“信号传播”首先要避免的是“居高临下、盛气凌人”。“信号释放”、“信号传播”过程有可能带来“流言”与“谣言”，这都是公众情绪的一种反映，有助于“形成舆论”、“织成公意”、“达成共识”。

最近两个月，多个城市出台了房价限跌令。这，释放了什么信号？——地方政府出台“限跌令”，可能在于防范风险。房价下跌幅度过大可能会引发大量房贷违约，不仅包括家庭住房抵押贷款，还包括房企开发贷款。当房价下跌幅度达到30%-40%，就可能会引发金融风险。而依三四线城市目前房价跌幅，还不足以引发金融风险，出台“限跌令”的另一主要动因则是地方政绩和土地财政。

新近轮到了张家口，该市住建局、市财政局等四部门联合出台“关于进一步加快完善房地产长效机制的通知”，其中一条为“新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售”，张家口楼市也限跌了！

今年下半年，张家口主城区及周边陆续有多个楼盘，由于现金流和销售回款等压力，开始降到低于成本价销售，主城区已经从房价最顶峰的13000/平米降到了均价8000多/平米。

加上张家口，已有岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、惠州、桂林等城市，出台了类似“限跌令”的举措。

8月21日，岳阳发文规定商品房销售的实际成交价格既不能高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，为今年第一个出台“限跌令”的城市；8月31日，江阴发文提出：严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为；　8月中旬，唐山市政府约谈了10家房地产企业负责人，旨在打压恶意降价，保持市场健康平稳……

据统计局数据，近三个月以来，房价下跌集中在三线城市，6月、8月新建商品住宅价格环比下降的城市中，三线城市均占六成，7月份这一比例突破八成。

我国35个三线城市中，有超过10个在近三个月中出现新建商品住宅价格环比下降的情形，岳阳、常德、秦皇岛等地已持续下降三个月；二线城市中，昆明、太原、哈尔滨也已连续下降三个月。总体上看，下跌幅度较小。

8月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比最大降幅为0.6%，仅唐山、秦皇岛达到这一水平，其余大部分城市环比降幅0.2%-0.3%。发布房价“限跌令”的，大都以二、三、四线城市为主，且大都经历了楼市成交量的持续下滑。这些二三四线城市，经济、产业相对薄弱，需求有限，在棚改退潮后，这些城市楼市处于下行态势，部分城市房价跌幅较大。

大量三四线城市没太多产业和需求支撑，但是土地供应非常大。此外，不要小看一二三四线城市间的城际流动、轮动，即使是在超大城市以及特大城市里的居民，还是会有大量亲戚朋友选择住在二三四线城市里的。

依产业发展和人口流动，土地在一二线和三四线城市之间存在配置不均衡——人口大量流向一二线城市，但一二线城市土地指标不够，而三四线城市人口在外流、土地指标又过剩(“如何将土地指标和人口流动挂钩起来”，“如何将更多的土地指标转移到热点城市”，这是大问题)。

楼市每次下行、回调，在开发商中都会涌现“降价潮”(如2014年、2017年、2019年都出现了类似情形)。然而，各地政府对“限跌”的态度很低调，甚至避而不谈。

各地方的主要措施大同小异，包括约谈房企、下发内部通知等(似乎还没有哪一个地方政府公开发布文件，宣称对房企降价行为进行约束，仅是内部下发通知)，主旨都是“不得恶意降价”——严禁商品住房以销售价低于成本价、变相降价等方式低价倾销、打价格战，对违规者将采取限制或暂停网签、录入企业信用黑名单等措施予以惩戒。

实施“限跌令”，直接目的在于——防止由于开发商降价而造成劣币驱逐良币。品质差的项目会率先启动营销手段，使价格下跌得很猛，而品质好的反而卖不出去(以大幅低于成本的价格买到房子，购房者以为捡了大便宜，但后期保障，房屋配套设施等投入很可能会有高开销；所以“限跌令”在一定程度上也在保护“未来购房者”的利益)。

“限跌令”直接应对的是“房企经营压力增大”、“市场去库存环境恶化”等情形。若通过恶意降价进行违规竞争，就会受到监管。对于拿地时间早、地价较低的开发商，能够承受更大幅度的价格下跌，而对于很多近期拿了高价地的开发商(对当地公共服务配套有贡献)，受打击就比较大。

许多“高周转”的大型房企下沉到三四线城市(如恒大)，在现今信贷收紧的情况下，现金流紧张，对于这些大型房，现金流比利润重要(活命比盈利重要)，希冀通过降价迅速回笼资金，未来越来越多二三四线城市大概率会出台“限跌令”。

限跌归限跌，一些房企还是能够通过给购房者返还购房款等，绕开限跌令。如房企无序降价，可能会引起业主反对，造成很多新的情况和问题，不排除会出现“砸售楼处”的情形；如房企无序降价，则会干扰营销秩序，对于同类房企会有冲击，扰乱市场秩序。

房企为了尽快回笼资金采取以价换量的方式，无可厚非。但有些房企若打起价格战，就会受到有关部门的关注了。结语：自古驱民在信诚，一言为重百金轻。今人未可非商鞅，商鞅能令政必行。