如何用好“楼市信号释放”?以“房价限跌令”为例

2021-10-09 14:17:35 admin 6

引语:楼市政策常常以“信号释放”的形式来传播,“信号传播”首先要避免的是“居高临下、盛气凌人”。“信号释放”、“信号传播”过程有可能带来“流言”与“谣言”,这都是公众情绪的一种反映,有助于“形成舆论”、“织成公意”、“达成共识”。


多城出台房价限跌令,释放的信号是什么?

最近两个月,多个城市出台了房价限跌令。这,释放了什么信号?——地方政府出台“限跌令”,可能在于防范风险。房价下跌幅度过大可能会引发大量房贷违约,不仅包括家庭住房抵押贷款,还包括房企开发贷款。当房价下跌幅度达到30%-40%,就可能会引发金融风险。而依三四线城市目前房价跌幅,还不足以引发金融风险,出台“限跌令”的另一主要动因则是地方政绩和土地财政。


新近轮到了张家口,该市住建局、市财政局等四部门联合出台“关于进一步加快完善房地产长效机制的通知”,其中一条为“新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售”,张家口楼市也限跌了!


今年下半年,张家口主城区及周边陆续有多个楼盘,由于现金流和销售回款等压力,开始降到低于成本价销售,主城区已经从房价最顶峰的13000/平米降到了均价8000多/平米。




加上张家口,已有岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、惠州、桂林等城市,出台了类似“限跌令”的举措。


8月21日,岳阳发文规定商品房销售的实际成交价格既不能高于备案价格,也不得低于备案价格的85%,为今年第一个出台“限跌令”的城市;8月31日,江阴发文提出:严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战,坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为; 8月中旬,唐山市政府约谈了10家房地产企业负责人,旨在打压恶意降价,保持市场健康平稳……


土地指标和人口流动挂钩?

房价“跌跌不休”及其他

据统计局数据,近三个月以来,房价下跌集中在三线城市,6月、8月新建商品住宅价格环比下降的城市中,三线城市均占六成,7月份这一比例突破八成。


我国35个三线城市中,有超过10个在近三个月中出现新建商品住宅价格环比下降的情形,岳阳、常德、秦皇岛等地已持续下降三个月;二线城市中,昆明、太原、哈尔滨也已连续下降三个月。总体上看,下跌幅度较小。


8月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比最大降幅为0.6%,仅唐山、秦皇岛达到这一水平,其余大部分城市环比降幅0.2%-0.3%。发布房价“限跌令”的,大都以二、三、四线城市为主,且大都经历了楼市成交量的持续下滑。这些二三四线城市,经济、产业相对薄弱,需求有限,在棚改退潮后,这些城市楼市处于下行态势,部分城市房价跌幅较大。


大量三四线城市没太多产业和需求支撑,但是土地供应非常大。此外,不要小看一二三四线城市间的城际流动、轮动,即使是在超大城市以及特大城市里的居民,还是会有大量亲戚朋友选择住在二三四线城市里的。


依产业发展和人口流动,土地在一二线和三四线城市之间存在配置不均衡——人口大量流向一二线城市,但一二线城市土地指标不够,而三四线城市人口在外流、土地指标又过剩(“如何将土地指标和人口流动挂钩起来”,“如何将更多的土地指标转移到热点城市”,这是大问题)。


楼市每次下行、回调,在开发商中都会涌现“降价潮”(如2014年、2017年、2019年都出现了类似情形)。然而,各地政府对“限跌”的态度很低调,甚至避而不谈。


各地方限跌房价的目的及主要措施

各地方的主要措施大同小异,包括约谈房企、下发内部通知等(似乎还没有哪一个地方政府公开发布文件,宣称对房企降价行为进行约束,仅是内部下发通知),主旨都是“不得恶意降价”——严禁商品住房以销售价低于成本价、变相降价等方式低价倾销、打价格战,对违规者将采取限制或暂停网签、录入企业信用黑名单等措施予以惩戒。


实施“限跌令”,直接目的在于——防止由于开发商降价而造成劣币驱逐良币。品质差的项目会率先启动营销手段,使价格下跌得很猛,而品质好的反而卖不出去(以大幅低于成本的价格买到房子,购房者以为捡了大便宜,但后期保障,房屋配套设施等投入很可能会有高开销;所以“限跌令”在一定程度上也在保护“未来购房者”的利益)。


“限跌令”直接应对的是“房企经营压力增大”、“市场去库存环境恶化”等情形。若通过恶意降价进行违规竞争,就会受到监管。对于拿地时间早、地价较低的开发商,能够承受更大幅度的价格下跌,而对于很多近期拿了高价地的开发商(对当地公共服务配套有贡献),受打击就比较大。


许多“高周转”的大型房企下沉到三四线城市(如恒大),在现今信贷收紧的情况下,现金流紧张,对于这些大型房,现金流比利润重要(活命比盈利重要),希冀通过降价迅速回笼资金,未来越来越多二三四线城市大概率会出台“限跌令”。


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限跌归限跌,一些房企还是能够通过给购房者返还购房款等,绕开限跌令。如房企无序降价,可能会引起业主反对,造成很多新的情况和问题,不排除会出现“砸售楼处”的情形;如房企无序降价,则会干扰营销秩序,对于同类房企会有冲击,扰乱市场秩序。


房企为了尽快回笼资金采取以价换量的方式,无可厚非。但有些房企若打起价格战,就会受到有关部门的关注了。结语:自古驱民在信诚,一言为重百金轻。今人未可非商鞅,商鞅能令政必行。


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