没有尽调就没有发言权，别怕浪费

买法拍房的时候，需要尽调。

尽调本身，会不会是一种浪费？这，并不是不言自明的。

法拍房一般分布在所在城市的每一个地方，购房者未必能选中最心仪的房子，有的人为了等法拍房浪费了一些买新房的时间、机会。

需要先了解法拍房的基本情况，然后从众多法拍房中选择一套适合自己的，如此这般，购房者的每一分钱才不会浪费掉。

如何选择合适房源？

一般还得从自己的经济实力、家庭情况、户型设计等多方面去考虑。

若房子不适合自己，不管起拍价多低，都不要去竞拍，完全是浪费精力的。

法拍房大都是支持办理按揭贷款的，如买受人是第一次购房，用的是首套房贷资格，若不幸地发生了悔拍，且不说保证金会被没收、被浪费掉，贷款资格也会被浪费，再次购房会按照二次贷款办理。

所以说，买法拍房的时候，需要尽调。

那么，尽职的一般动作有哪些？

首先，要把房产证等信息摘录、整理或打印出来，每一户抵押物的基本信息和情况，以便现场勘查或询问。

提前针对不同的抵押物，将需注意询问和查看的问题汇总清单，防止现场遗忘。

一般的，出包方会带领大家一起走访一遍，时间会很短(比如法院会组织竞买人统一看房)。

要做好如下事宜：标记位置，手机都很方便，地图收藏一下即可；询问清楚哪些是自己的抵押物，哪些不是。

到现场，目之所及，上下左右、东西南北都要核清楚，否则自己回头来，容易两眼一抹黑；打印好的房产权属信息就用得上了，跟随出包方、一再地核对，别怕麻烦。

如能遇到当事人，提前做好的问题可直接问，遇不到就问银行的信贷人员。

如没有问题也要留一个人仔细听，指不定哪句话是有用的。

此处仅涉及到居住类、商服、办公类用房的尽调方向，如下：

居住类抵押物的成新度、所在楼层、面积、格局等房屋基本情况；

抵押物所在地公共交通便捷度，距最近地铁口的距离，公交线路；

抵押物周边生活配套设施是否齐全，包括超市、医院、学校、幼儿园、市场等；

抵押物所在小区环境、绿化及物业管理水平、建筑密度、是否已经完工、装修情况；

抵押物的实际占用情况，是空置、自住还是出租——

若租赁，则向承租人了解租期、租金、出租人等情况，了解其购买意向；重点关注该租赁是在抵押前还是抵押之后；若自住，要关注常住人口状况，是否有老弱病残等影响处置的情形；

与小区周边中介，小区物业、租售中心、业主、租户洽谈，了解同楼盘住宅的二手市场价与租赁市场价。

了解抵押物所服务的人群、人口聚集度及所能够承受的租金水平，包括住宅密集度，居住人口消费水平等；

如是商铺，其所在的地段、交通便捷度和业态定位，是否位于人流聚集处和显眼位置，如道路交叉口、地铁口、小区门口等，其业态是社区配套还是偏高端品牌店以此判断大致市场租金水平；

与中介、承及周边店主了解附近店铺实际租金情况，尽调者实地走访商圈感受商业氛围；

有没有相关的利好规划，如周边有无新开设的地铁线路，知名楼盘、商场的开盘，地标性建筑的落成，政府拆迁规划等；

抵押物现状，占用或空置，了解占用人身份或空置原因，判断现状是否稳定；

考察抵押物所处位置，是否为城市CBD；抵押物所处楼盘的办公品质，包括其成新度、安保措施、物业水平等；

考察抵押物所处楼盘本身的业态，了解出租率，关注是否有商改住的情形；考察抵押物周边的办公氛围是否浓厚，是否有相应的配套设施；

了解抵押物所在地公共交通便捷度，人口聚集度；与楼盘物业、周边中介沟通，了解抵押物所在楼盘的租金及售价。

尽调，还远远不等于竞购法拍房，因为尽调只是前期的购房准备；即使尽调完了，也可能不去参拍的。

所以，不少人对于尽调很是担心，以为是在浪费时间、精力、金钱…

人们为何会对“浪费”如此深恶痛绝？这还得从帕累托最优状态谈起。

帕累托最优，指资源分配的一种理想状态，假定固有的一群人和可分配的资源，从一种分配状态到另一种状态的变化中，在没有使任何人境况变坏的前提下，使得至少一个人变得更好。帕累托最优状态就是不可能再有更多的帕累托改进的余地，即帕累托改进是达到帕累托最优的路径和方法。

那么，要是所有真实世界的局限条件都考虑到，达不到帕累托情况(无效率)也是不能想象的。

在多人的社会中，“无效率”的发生是因为我们漠视了或忽略了某些局限条件，而最通常的遗漏是交易费用。

帕累托的社会比鲁宾逊的世界复杂得多，疏忽是极为容易的。

以吃自助餐为例的话，一个客人只要付一个固定的餐价，就可大吃特吃、乱吃一通，吃到最后一口食品的边际用值是零。

然而，这最后一口食品的边际生产成本是高于零的。

边际成本高于边际用值，是说在边际上社会的代价高于社会的利益。

这是浪费，无效率啊，这明显地违反了帕累托情况。

若我们问另外的相关问题：为什么餐厅会以固定收费的自助餐安排来经营？为什么该餐厅不按量、按不同的食品收费？

其中的一个解答是，按量、按食品收费会有较大的量度费用，较大的算价、开单费用，较大的服务费用等。

这些都是交易费用，而自助餐是可以把这些交易费用减少的。

如减少交易费用的节省是大于边际成本高于边际用值的总浪费，不采用自助餐的安排才违反帕累托情况。

上述例子，有两个现象仍较为模糊。

一是自助餐的客人吃得特别多

——可取的解释是，因为价格是一项局限，自助餐的固定价格，不以量算，在边际上吃多吃少客人没有价格的约束，所以就大吃特吃了。

单解释这个大吃现象，我们不需要带进以量算价的较大交易费用。这样，自助餐的狂食在表面上是有浪费的。

然而，这所谓浪费只是因为我们漠视了那非自助餐的较大的交易费用。

于是我们看到，足以解释一个现象的局限条件的指定，不一定足以达到帕累托情况；这情况的违反，不是真的违反了，而是我们刻意地漠视了一些局限而做出那“违反”的效果。

与解释一个现象无关的其它局限条件，若都带进分析里，极易出现一塌糊涂。

一是自助餐的安排

——要解释为什么有自助餐的安排，我们就要把按量算价的较大交易费用带进。

这样，帕累托情况是达到了的。

所有的“浪费”现象，都是因为漠视了或忽略了某些局限条件而产生的。

某人到餐厅吃午餐，桌上的盐是免费供应的，用盐当然用到其边际用值是零。

事实上，某人可静静地拿出小袋子，把小瓶内的盐装起来带回家。要禁止这样做的监察(交易)费用太大，餐厅的老板就懒得管了。

(感谢阅读，敬请指正)